几经挣扎 中国人在美国的真实买房经历 - 和讯

《美国购房记1》已经写了我们为何准备在新州的小镇Madison或者Chatham买房，以及我们为何只买50万美金左右的房子(本来根据我先生年收入预批准的贷款额度和交付20%的首付，我们可以买70多万美金的房子)，接下来我们就开始到处看房了。第一个看的房子，房子很小，只有100平米的样子，标价为46万美金，是50年代的房子，三室二卫，每个房间整体感觉都小，但是其亮点是饭厅门外通向花园的漂亮大露台、花园以及其临近Drew University的位置。Madison的房子很贵，因此我们早就做好了买不了大房子的思想准备。和买方经纪人交流后，我们就开始出价了(出价前得交付一定比例的定金表示诚意，由中介掌管)。

　　买方经纪人觉得这个房子最多值43万美金，为了留下一些议价的空间，我们初次的出价是41.5万美金，就此价格我们还咨询了买方经纪人是否妥当，因为买房人虽然希望房价越低越好，但是总体的原则是你的出价不能“羞辱”卖房人的。对方第二天回话说他们的最低价要44.7万美金。 其实我先生当时并不太喜欢这个房子的，一是觉得小，二是觉得没有中央空调;不过我那会儿很喜欢那个房子，所以我们商谈后决定出我们的底价，43万美金，然后开始紧张的等待对方的回复。我那会儿甚至相信那个房子一定是我们的，因为那是我一眼相中的第一个Madison房子。结果对方很生气，说他们的房子至少值44.7万，他们不让步!我还有点想加钱---我这人是一看见喜欢的东西，总希望马上得到的，但是我先生不愿意了，而且我们的经纪人也说那个房子不值那个价钱。那个卖房经纪人却着急起来了，因为那个房子在市场上已经呆了将近一年(这个镇的房子通常卖的很快的)---就是因为房主要价太高，她付出了那么多努力，还是得不到佣金;所以她联系我们的经纪人说要主动劝那个屋主降价，问我们是否愿意再多出1万美金，我们商量后拒绝了。第一笔交易就此告吹。

　　第二个房子是在Springfield--我们以前住的镇，这个镇也不错，但是没有火车站，城中心看起来有点萧条，我们并没有打算在这里买房，但是意外看到这个红砖墙面的房子，它临近Millburn火车站和城中心，大概有160个平米，价格才42万美金。进去看了，也是三个卧室，但是三个卧室都很大，最漂亮的是地下室，里面含有一个客厅，一个吧台，一个卧室，一个卫生间，我们开玩笑说如果哪天我们缺钱，都可以把这个功能如此齐全的地下室租给别人了。我先生很喜欢这个房子，但是我还是想住在Madison 和Chatham,哪怕我们只能买个小很多的房子。这条路的另外一个房子也在待售，我们也顺便去看了，这个房子更便宜，才40万，大小和上面那个房子差不多，但是临近主要公路线，有些嘈杂，在花园里能清楚地听到路上的车辆。这个房子的装修要现代些，特别是厨房很漂亮，也很大，我估计这个厨房至少有20多平米。不过这两个房子我们都没有出价，总觉得不是我们的。买房有时的确像找恋人一样，对方再好，就是没有感觉，所以必定不是你的。

　　我们还去看了Chatham的几个房子，面积都大概在一百二三十个平米，因为这个镇的房子也很贵，都没有找到感觉。不过我们越来越坚定非得在 Madison买房，我们喜欢这个镇，而且我现在又是在这个镇的美国银行工作。我们买房受到的一个很大的限制是我不会开车，而且想尽量不学车，因此我们得买个临近城中心和火车站的房子。这样一来我们失去了很多好的机会，我们看到一个房子，也是在Madison，大概有160平米的样子，四个卧室，一个办公室，花园里有个小游泳池 (不过这对我们没有用,我们俩都不会游泳)，价格才50万，估计47、48万美金就能买到，但是这个房子远离城区和火车站，还有一个致命的缺点是地税高达 1.1万美金(年交)，这是这个房子从将近60万美金的价格跌到50主要原因。

　　失落了几天，然后我就突然看到了我最心仪的房子了---至今这个房子还是我的最爱。该房子在Watchung，这个镇风景优美，但缺点是没有火车站，没有Chatham和Madison的那种名气。该房子要价才 47.5万美金，估计46万能买到，面积为220平米，从厨房、客厅到卧室都是超大的面积，而且装修很现代，连次卧室里都是全卫，主卧室里既有淋浴，还有冲浪浴缸，洗脸的水槽也是很大的两个，衣帽间也很大，整个装修像五星级的酒店。最漂亮的还是环绕整个二楼的露台，想象早晨起床推开房门到露台上呼吸一下新鲜空气，然后眺望自己的花园----那个花园有1.3英亩大，整个感觉像是置于绿树丛荫的花园里。这个房子有豪宅的气质，但是致命的缺点是其位置较为偏僻，如果不开车，就寸步难行。可是我还是很想买这个房子，我宁愿去学开车!但是我家先生坚决不同意，他不喜欢超大的房子，在他看来，房子大意味着太多的家务事和房屋维护，比如修剪草坪等。更重要的是他经常到曼哈顿的一个书店去买英国的某音乐杂志(那个杂志只有那里才买得到)，他需要可以坐火车到曼哈顿的便利。而且他总觉得万一哪天新州就业前景不好时，到纽约工作是必须的选择。

　　几经挣扎，我也就放弃了，毕竟这个房子于是我最大的不便。我们决定远离诱惑---确实，在新州一般的镇，40多万美金能买到160平米以上的，甚至两百多平米、含游泳池的独立式房子。他妹妹也在三月卖掉了他们的第二个房子，该房子也是两百多平米，前面是草坪树林，后面是湖泊，风景非常的优美，位于Long Valley,离曼哈顿要一小时半的车程。他们在美国房产泡沫期买的，买成50多万，卖成33万!我真是热爱这些诺大的、风景优美的房子，因此还心有不甘，对先生说等我们退休后不在乎是否离城近，不在乎是否离曼哈顿近的时候，我们到那些位置稍微偏僻的镇去买房，可以买个自己真正很喜欢的房子。

　　于是，我们重新坚定决心在Madison或Chatham买房，而且一定要临近城中心。突然就看见离城中心步行15分钟距离的地方有两个房子在出售，而且都是在周六接受公开参观。周二，在买房经纪人的陪同下开车到那里看了下，我第一眼的感觉不怎么样，但是到了地下室，我先生马上就被吸引住了。这个地下室设计为家庭影院，整个墙面都是屏幕，灯饰，窗帘等也极像真正的影院。他是音乐痴，也是电影迷，在参观时，他已经想好要怎样把这个影院升级换代，他兴奋地告诉我，投影机得是高清晰的，DVD得是蓝光系列的，得有吧台，等有小冰箱等。他已经决定要买这个房子，但是我还有些迟疑，因为没有找到感觉。

　　因此我们决定周六再去。周六去看房的人很多，卖方经纪人在饭厅里拿着册子请每个有意向的人签名，并告诉我们有任何问题可以和她联系。第二次的参观我对这个房子的印象要好一些，先生说这可能是因为周二时下着雨，屋子里暗暗的，而周六阳光明媚，屋子里也洒满了阳光。这个房子也偏小，大概只有120多平米的样子，三室二厅，一个车库，后花园不大，侧花园倒还可以。房子要价为49万美金。第二个房子也在这条路上，比第一个房子略小，而且地下室没有装修，价格一样。 这条街上的房子都不便宜，最小的要43、44万，大部分房子要70、80万美金，还有好些上百万美金的房子。不过这个镇最贵的房子区域还不在这里，在我同事居住的那个区域，房子大都要两三百万美金，还有上千万的豪宅，那些一般是经商的或者大公司CEO等居住的地方。我们偶偶开车从那里经过，房子也没有觉得特别的豪华，但是风景优美，也非常的幽静和宽阔。

　　经纪人告诉我们这条街上的房子卖得很快，我们从那些参观的人看也能得出这样的结论。我们决定对第一个房子出价，经纪人建议我们出价47万美金，但我觉得有点贵，(一般而言，要价和最后的买价有5%的差异，但是也有些房子如果同时有两三个人竞价的话买价甚至高于要价)而且觉得应该留一定议价的空间，所以我让先生出价46万美金，然后开始忐忑不安得等待对方的回复。对方是当天回的话，他们要48万美金，我先生很着急，生怕买不到，马上想出47万，我让他出46.5万---其实我这个从来都不擅长价格谈判，不过买卖房屋议价时是通过经纪人而不是直面对方，所以我还能应付，他答应了，不过后来和经纪人联系时他还是出的47万(他也是那种有喜欢的东西就想马上买下，甚至付出多一点的价格)!这次的回复等了两天，而且说他们的最低价位47.5万，如果我们不同意他们马上和其他买主商谈价钱了!而且要我们当天晚上就要回话!

　　我先生还是想买这个房子，我略有点犹豫，老在想，接近50万美金才买这么个小房子是否值得呢，要在临近的其它镇上，该买多大的房子呀，把照片寄回去给家人朋友看，那该多有面子(我到今天，偶而还有那个虚荣心)!先生开始提醒我我们当初为何要选在Madison买房：该镇居民比较富裕(去年该镇的家庭年收入为11万美金)，治安好，名气大(美国一杂志评选其为找钻石男的最佳镇之一)，到曼哈顿也有直达的火车，开车也不到一小时的车程，学校好，最重要的是这个房子离我上班的地方很近，我可以走路上班，也可以走路到城中心。最后，在位置(镇的名气、声誉、房子的位置)和房子(大小)之间，我毅然选择了前者!

　　我们就决定买下这个房子了。接下来，就交由双方律师、银行审核了。那个时候我在国内，因此具体的细节都是由我先生处理的。然后交由房屋检验师检验，小的问题一般买方负责，大的房屋问题一般由卖方负责，或者双方磋商解决，如果不能谈妥，还可以撤回你的买房或卖房决定。房屋检验师我们用的是经纪人推荐的，价格为750 美金，就半天的功夫;后来我们听说最好不用经纪人推荐的，因为他们一般会从中得利，因此价格相对贵一些。贷款也最终批下来了，这里的贷款利率和你的信用分数关系很大，30年，固定利率为4.99，每月还款额为接近3千美金。那会儿专家都说利率要上升，因此我们很满意这个利率，可是现在的利率依然很低，如果现在申请，也许我们能拿到4.75的利率的。

　　最后一步就是“Closing”了，即对方交付房子钥匙，我们提交支票，也付各种费用。各种费用，包含律师费，保险费，申请贷款的费用等，我们一共支付了1.2万美金，另外，房产税是每个季度交，大概为每年7千多，保险费每年1千多。美国的房屋价格远比国内北京、上海，甚至内陆一些城市便宜，但是买房的负担要大得多，因为税金不是一次性1.5%，而是每年交，因州、镇不同，比例从1.5%到超过 5%都有。

　　前些时候看见报道，很多国内的人想在美国炒房，除非你真是很富有，在美国炒房远远没有国内那么便利，每年各种税费、保险都是笔很大的开支，租金也要交税(在美国逃税很不容易，而且一旦被抓住后果很严重)，房屋的维护成本也很惊人。比如，我们接到房屋后，换屋顶就花了6千美金，水泵花了2千多美金，饭厅的玻璃又是两千多美金，连换车库、厨房、客厅外的门钥匙都花了4百美金，还有些我叫不上名字的维修也一共花了3千多美金，请除虫的又花掉7、8百美金(每月交60多)。这个小小的房子到现在已经超过50万美金了。明年还要对花园做重新的规划，那又将是大几千美金，在主卧里建卫生间和走入式衣帽间，我们咨询过了，那起码又是两万多美金!

　　备注：在新家已经住了一个多月，先生也会偶偶问我是否后悔没有买那个像置身于公园的大房子，我其实有时还是会想到那个我最心仪的房子，但是对我们的房子我也似乎也渐渐地产生了感情，特别是想到步行上班，步行到城中心去的便利，以及当别人得知我们在Madsion买房对方常常发出的“哇，那是很好的镇喔”的感叹时似乎就没有遗憾了。这个房子也像我们初次见面没有产生热烈感觉的恋人，慢慢相处，你会发现他/它有很多优点!

索罗斯回来了！棒打欧元之后 下个目标就是人民币

美国的战略意图，我已经不想多说，以前的贴子说了很多了。欧元已经倒下了，但是美国并不会在此时对欧元赶尽杀绝，欧元在1.2附近止住了跌势。

正在大家认为现在可以松一口气时，一个更大的危机，正在从欧元转向人民币，美国已经准备开始要对人民币动手了。说到这里我真的佩服美国的金融天才们。还记得今年4月15日美国把中国认定汇率操纵国的时期推迟三个月么，其实这只是美国声东击西的一个烟雾弹，美国之所以要推迟三个月，不是因为要给中国面子，而是这三个月美国要继续攻击欧元，还没有精力来对付人民币。

大家可以去看一下欧元走势图，从年前欧元被攻击到1月末，欧元跌到1.36附近，然后就一直横盘，直到4月15日推迟中国操纵汇率这天，欧元就开始了连续的大幅下跌，跌到了今天的1.2附近。美元大获全胜。

很多人以为美国下一个目标会是日本，我只能说这些人很幼稚，我可以负责的告诉你们，下一个目标，不是日元，而是人民币，因为中国是日本最大的出口市场，打击了人民币，就间接的打击了日本经济，并且由于中国经济的恶化，从而更进一步的把日本推向了美国，更加强了日美同盟。而如果打击日元，反而会使日美同盟受损，把日本往中国推。

并且打击日元并不是好的选择，虽然日本债务很高，但是由于日本有科技和像丰田索尼这样的世界级企业，所以日本经济的抗击打能力，从历史上看，都是很强的。而韩国的实力，跟日本比就差的很多了，从最近韩国最近的火箭发射连续失败，也能看出韩国实力与日本的差距。

而攻击人民币的时机和条件，都是成熟的，首先中国已经成为世界上第一大资源、能源、农产品进口国，有一半石油、天然气和矿石农产品都是需要进口的。并且在美国施压人民币升值的预期下，美国金融打手们，在国际金融市场上，已经忽悠了足够多的赌人民币升值的对手盘。

最重要的是中国的高房价、地方政府的巨大债务、以及中国人民币的滥发。都为美国攻击人民币，准备齐了足够的火药。

索罗斯当然知道这一点，在攻击欧元之后，索罗斯下一步目标必然是人民币，就在欧元企稳的这两天，美国参议员舒默又重新开始吹响针对人民币的号角：“美国会即将推出迫使中国和其他国家实施汇改的议案”，这不是偶然的，而是精心策划的，其实这只是借口，从而对中国征收高额关税来打击中国的出口，并为索罗斯争取更多赌人民币升值的对手盘，也是召唤投机资本从人民币资产上撤出的钟声！

美国工会在欧洲的成功渗透，以人权、工人权益为口号的工会联盟，将给中国政府和企业更大的压力，从而提高企业的生产成本。美国这一次针对人民币的攻击，将是一场全方位的立体战，就像是动物世界里的狮群对野牛的攻击。

他们会各有分工，多各个方面配合攻击。并把你的退路堵死，然后慢慢的把你的力气耗尽。最后发出致命一击。美国在上半年，用了半年的时候，完成了对欧元的攻击，从七月份以后的半年，将是人民币痛苦的开始。

VISA已经封堵了人民币境外的结算通道。

欧元区未来的紧缩政策已经限制了我们下半年的出口！

联合俄澳已经掐住了我们的能源进口。

紧急通过制裁伊朗的法案，则是堵住了我们利用伊朗来牵制美国的可能。

而日本挑战美日地位的失败，小泽和鸠山的集体下台，也使得我们争取日本的幻想破灭。

中国今天“允许进出口企业可以留存外汇”的政策出台，也是政府意识到了美国可能会对人民币动手，所以让企业自己在未来能规避风险做准备，防止因人民币贬值，造成外贸企业损失，所以才会紧急的出台了这个政策。

高层也在外交上频频出访，中乌签署100亿立方米/年天然气进口大单，中国这一系列动作都是在为突破美俄澳的资源能源封锁，以及开拓其它的潜在出口市场，为以索罗斯为首的金融大鳄们在攻击人民币前做应对准备。

我相信，从7月份开始未来半年内，美国会对人民币展开全面的攻击，让我们拭目以待吧。未来的半年，将是人民币最痛苦的半年，而人民币能否挺住索罗斯的攻击，在春节之前，就会有结果的！

5月中国突然顺差达195亿，很多人不解。其实顺差195亿不能说明什么，因为在4月15时，美国压人民币升值，所以贸易商怕人民币大幅升值，所以加紧在人民币升值之前备足了货，美国贸易商也担心美国会征中国关税而囤积中国货。

而现在人民币升值预期已经没有了，所以未来几个月出口肯定会有一个大幅的下降，而且，由于国内经济开始低迷，不排除很多企业做假出品骗取国家退税的！

贬值不会利于中国的出口，因为其它国家会收中国的高额关税，还有，因为人民币的贬值，使得企业的生产成本大幅上升，再加上由于中国经济的低迷，引发其它国家的经济也受拖累，其它国家的进口中国产品，也会受到打击。所以对中国出口并没有什么好处。就像欧元贬值对欧元区出品的好处也是非常有限的！

但我认为人民会像欧元一样贬值，影响就是因贬值引发严重的通货膨胀，企业经营恶化，经济严重滞胀。并且因贬值导致进口支出的大幅度增加。并且VISA限制了人民币的境外结算，也使得中国美元储备将大幅度下降。中国最近和冰岛签署了货币互换协议，目地就在打破VISA对人民币境外结算的封赌。但效果是很有限的。

索罗斯在香港一役之后，曾说过他还会再回来的！这次他不会放过这个大好的机会，因为如果我是他，我就会这么做！

中国经济还有两张王牌没出

现在很多人看空中国经济，建议买进美元，其实我觉得未必。中国的经济是政策经济，受政策的影响很大。也就是说，中国的经济未来仍充满着很多变数。过早下结论，并按照结论去做是鲁莽不智的。

中国目前乃至未来最大的问题是内需不 振，解决内需不振的关键是要让人民有钱。

怎么能让人民有钱呢?目前大家热议的所谓收入倍增计划，在目前体制下，只能是物价倍增。因为 内需不振，收入倍增只能是画饼。

我认为启动中国经济内需，政府还有两张牌没有出，一是土地私有化，将土地山林全部分给农民。二是国有 公司私有化，将国有公司股份全部平均分配给所有国民。

这两张牌一出，人民手里有了钱，内需自然就快速增长起来，至少一段时间内可以让 中国经济继续保持快速增长。当然，要想实现中国经济长期的可持续发展，还得首先进行政治体制改革。

政府最近的政策，给农民上保险，取 消农村户口，取消身份证，一律办居民证，合并村庄，加大农村城市化进程等，可能就是为将来土地私有化买下伏笔。只要农民与城市居民一样有了保险，土地私有 化就简单多了。当然，目前对农民的保障程度还远远不够。

很多人举苏联的例子，现在的中国跟当年的苏联不可同日而语。当年苏联是计划经 济，而目前中国是市场经济，而且已经积累了几十年的经验。所以，两种情况根本不同。

英国撒切尔夫人当年私有化改革，也是将国有公司股 票分给所有国民，结果带来了英国经济的黄金发展。目前中国国企的情况与当年撒切尔夫人有点相似，即市场经济下的国有垄断公司。

当然， 这两张牌政府轻易是不会出的。但我相信，但政府走投无路时，他们一定会打出这两张牌的。两张牌一出，中国内需立即搞活。所以，过早看空中国经济并不明智。 这是我帖子的主要意思。当年改革开放，政府也是在经济走投无路时，不得不进行的。

“豪宅”观后感：上海房价让纽约伦敦人丧胆

5月28日参加上海论坛前，偶尔到新天地溜达。路过一家地产中介，出于好奇，在窗口浏览，上面标的房价让我跌破眼镜。坐落在济南路168弄的翡翠湖天地雅 苑第一期的二手房(七年老)价格从每套1100万起，到每套3500万人民币。每平米从89，000元到140，000元不等。

经常在网上和报纸看到上海‘汤臣一号’如何的贵不可及，同时，认为这样的房子应该是如何的高级豪华。没想到在这个并不起眼的小窗口发现了同样价格的 ‘豪宅’。于是，期望去见识一下上海豪宅的真面目。

刚好，售楼部小王看着我穿一件新的黑色风衣，以为我是南方来的亿万富豪，因而，非常热情地给我推荐两三套房子。出于好奇，我假装答应他说，我想买一套 大约 1500万到2000万元的房子。他说，有一套三房一厅，面积‘170’平米，价格1500万元的房子，他可以带我去看一看。

那套房子就在中介的斜对面，我跟他走了过去。在坐电梯时，我问这栋楼的最高楼层是多少，他说这上面写的25，但是香港人把带4的楼层全部去掉，所以， 这栋楼只有22 层。我们要看的房子写的是23层，但实际是21层。他一边走，一边介绍该套房子的优点，其中最大的优点是有三面可以环顾上海市容。

一边坐电梯一边想，这套房子应该是我这一辈子见到的最豪华和最贵的房子了。因而，小心翼翼地跟着他进了门，在门口站着一位40多岁的门卫，他彬彬有礼 地跟我们打一声招呼，给我的第一印象是这栋楼确实很安全。

在上楼之前就经过一道保安岗，同时还见到几个外国的面孔，他们好像是在上海工作的外国人，有一个外国女郎看上去很漂亮，但是听她高声说话的样子又感觉 到她的修养不是很高，不应该跟英国的皇家有什么瓜葛，更不可能跟克林顿国务卿有什么密切的关系。我猜想她充其量是这里的租客，而不是任何一套房子的主人。 因为，如果她是英国人或是美国人，有这么多的钱根本就用不着到这个地方来混混，看她生气的样子好像是保姆没听她的话。

进入房子的第一眼就看到一个铺着黑木地板的大房间。我问小王，这个是客厅还是饭厅呀?当时想如果是饭厅有点大，如果是客厅应该和‘170平米’不相 称。小伙子说，这就是房子的客厅了。我说：‘哦，这客厅才这么大吗?好像还不到40平米吧?’小王说，“没错，这就是客厅。”

然后他又说：你到前面来看，这个客厅的墙窗很大，在这里就能看到翡翠湖和东方明珠塔。我站在窗前，不敢太靠窗口，因为有轻度的恐高，靠近窗口有点像要 掉下去的样子，感到很不适应，只能站在离墙根两三步的地方往外张望。果然，不仅看到了远处的东方明珠塔，而且，经贸大厦和环球金融大厦等上海的地标性建筑 尽收眼底。当眼睛的视线直接往下看时，还有一片上海老式的平房，使这栋高楼显得有点高飘不定。

我们走到了客厅的另一角参观主卧室，其面积大约16平米左右，还带一间大约4平米的小卫室，条件非常简陋，相当于三星级水平吧。我们再看第二间卧室， 面积大约14平米，带着一个简陋的小衣柜，该卧室的窗墙对着另外一边，一眼看去有一大片非常陈旧杂乱的平房，比看客厅另一边的感觉冰凉许多。最小的卧室应 该不到10平米，除了有同样的黑木地板以外，墙上挂了一个破旧的空调。

看完了客厅和三个卧室，心里像吃了三瓶醋，已经对这个房子彻底失去了“豪华” 的感觉。我到过香港，到过纽约，更是在伦敦生活了好几年。在我见到的所有房子中，这间房子恐怕是我最不愿意‘住的’，但它却是最贵的，而且，是贵的太离谱 了。

我当时还不死心，对小王说，难道这套房子就只有这三房一厅吗?他说：“不止，这边还有一个很大的厨房和保姆房。”可是，进到厨房的时候，发现厨房最多 只有6 平米，我在英国曾经买过四座房子，最小的厨房也比这个大很多。后面的保姆房大约只能养几只兔子，其面积最多也就是4平方米，而且非常的黑暗。小王跟我说， 香港的房子一般都有一间这样的保姆房。心想：还好，上辈子应该没有做什么缺德的事，这辈子才不至于沦为香港和上海人的保姆，否则，可能比富士康的小工人还 惨。

看完整套房子以后，小王问我感觉如何。出于礼貌，我说这栋楼的地理位置蛮好。在香港我也看过相同的楼，价格好像跟这里没法比。

离开了那家中介公司，心想今天这堂课上的好，终于对上海房价有一个感性认识了，尽管可能是个很片面的例子。我正在写一篇关于中国房地产发展的文章，在 国内几个大学做巡回演讲，但是，确实没有任何第一手资料，只是用了各种各样的宏观统计数据，来证明中国目前房地产是否存在泡沫。

文章用了几个指标来证明这个地产泡沫的存在，这些指标包括：连续快速上涨的房价，平均房价和城市家庭平均收入比例不断增加，全国用于房地产投资和银行 贷款占全国固定资产总投资和总贷款的比例不断上升，城市居民用于购买住房的开支对全国居民的总消费的比例不断上升，商品房的价租比不断上升，单位面积售价 和单位面积建筑成本的剪刀差不断上升，等等。

用1998年到2009年的全国宏观统计数据，结果发现上述所有指标一直都处于上升状态。2009年，全国70个城市的房价收入比达到9.1。 2009年，北京，上海和海南的房价收入比分别达到21.6，21.0和11.1。2009年，英国的房价收入比为4.7，美国的房价收入比为3.1，伦 敦的房价收入比为6.1，纽约的房价收入比为6.4。2010年初，全国70个城市的房价收入比上升到11.2;北京，上海，海南的房价收入比分别上升到 25.7，22.9和19.5 。相对于英美，中国房价被高估了两倍。相对于伦敦和纽约，北京和上海的房价被高估了四倍。

如果5月28日在上海看到这栋房子真的能卖出1500万元人民币，它的绝对价格已经远远超过香港，伦敦和纽约相同条件的房子。我想找出解释这种奇怪现 象的理由，但百思不得其解。最近，一位朋友在伦敦第四区刚买了一套两房一厅的房子，其周围环境和室内的装修条件远远胜过上海的这套房子，其使用面积大约是 上海这间房子的三分之二，但其绝对价格只有后者的八分之一。另一位朋友也是在伦敦的第四区有一套三房一厅的连体别墅，有前后花园，门前还有两个停车位，其 价格却只有上海这套房子的四分之一。

不管从质量还是价格来看，上海房子的这种价格确实令人不解。2009年上海人均GDP大约是1万美元，而且这是高估的，因为几百万的外来工人在上海创 造了GDP但并没有被列为上海的常住人口用于计算上海市的人均GDP。伦敦市的人均GDP大约是5万美元，如果人均GDP 和房价直接挂钩，那么伦敦的房价应该是上海房价的5倍才算正常。如果把中国人口的压力算进去，上海的房子可以相对贵一些，但也不至于在人均GDP 只相当于伦敦五分之一的时候就超过伦敦的房价了吧。

因此，我认为中国的房地产已经有很大的泡沫。而且，我认为虽然泡沫是坏事，但不是最坏的事。爆破的时候，一定会伤害许多人，也会影响中国经济的发展和 社会稳定。但是，如果现在的房地产不是泡沫，而且价格还会像过去一样疯涨，那对中国这个国家及其普通的民众来说，将是最大的噩梦。

如果是泡沫，老百姓还会有机会和希望买到房子，因为泡沫爆破能使房价回归理性。但如果不是泡沫，房价就只升不降，许多中低收入阶层，特别是80后的年 轻人，他们将永远被排挤出房地产市场，这将严重影响中国今后的经济发展和社会稳定。同时，像富士康这样的跳楼事件，广本的工人大罢工，和持刀杀害幼儿园儿 童等恶性事件将会层出不穷。所以，我真的希望现在的房地产是一个大泡沫，而不是真实的市场供需平衡。

华尔街日报：买房时代已结束？买房还是租房划算？ 华尔街日报

不久前﹐住在美国迈阿密滩的一位朋友问我﹐能在这儿租房住﹐到底为什么还要买房呢？买房的时代已经结束。
出于工作的原因﹐他很快 便搬到曼哈顿﹐并花100万美元在上西区买了个Loft。
请注意﹐一种非常典型的作法。价格上涨时﹐人们想要买入﹐价格下跌时﹐人们变 得更加小心。买涨不买跌的作法在逻辑上讲不通。週四公布的研究结果提供了一些硬数据。
房地产网站Trulia.com研究了美国的主要 房地产市场并提出一个问题：买和租哪一个更划算？
根据Trulia网站的计算﹐我的朋友恰恰犯了方向性错误。
Trulia网站說﹐在曼哈顿租房﹐这儿的房价太贵。旧金山也一样。
在迈阿密买房﹐与租房相比﹐这儿的房价便宜。类似的地方还包括凤凰 城、拉斯维加斯及其它大多数房价大跌后相对较低的地方。
这家公司认为﹐年租金的15倍左右是一个交叉点。换言之﹐一个城市的房价约相当 于年租金的15倍时或许比较合理﹐这是经验之谈。例如﹐如果你每年花10,000美元租一套房﹐那么买房的成本超过150,000美元时就要考虑再三。华 盛顿特区智库经济与政策研究中心(Center for Economic and Policy Research)经济学家贝克尔(Dean Baker)近年对这一问题的研究也得出了类似的结论。他說﹐15倍是历史均值。
那么纽约现在是多少倍呢？
Trulia网站說﹐纽约现在是32倍左右。在纽约市买一套两居室的共管公寓或联排別墅平均高达年租金的32倍左右。高于20倍的其它城市包括西雅图 (24倍)、旧金山(22倍)和俄勒冈州的波特兰(22倍)。
Trulia网站說﹐另一方面﹐迈阿密的登记价格现在约是年租金的八倍﹐ 凤凰城约为10倍﹐拉斯维加斯约11倍。
需要說明的是：Trulia网站的数据是基于登记价格而不是实际交易价格﹐因此价格可能过高。
此外﹐把交叉点定在租金的15倍或许偏低。
在昨天的谈话中﹐贝克說这一数值假定你将只在这套房子里住七年。这是人们在一套房屋里通常 居住的时间。他說﹐如果你住得更久一些﹐房屋买卖的交易费用相对摊薄﹐重要性也降低﹐则购房的吸引力就变大一些。
尽管如此 ﹐Trulia的分析看来在方向上是正确的。经济与政策研究中心去年所做研究得出了类似的结论：即﹐与租金相比﹐纽约和加利福尼亚沿海地区的房价较贵﹐而 那些房价下跌最猛的地方现在看来比较便宜。
Trulia的研究强调了两点。这两点完全正确。
首先﹐房主需要先非常认 真地看看当前的现金流。为了当房主而买房毫无意义。如果租金比房价便宜很多﹐要三思而后行。
其次﹐房价跌幅最大的地区现在看来像是置业 的好地方﹐而那些看似“最安全”的地方却并非如此。老话說：没有“安全”的投资﹐所谓安全只是风险还不明显而已。这条法则一再被人遗忘。