上有政策,下有对策：最牛红头文件PK温家宝的承诺 网易
云南干旱灾情触目惊心，保护环境、低碳生活也成为主流媒体倡导的社会新时尚。很多人都在为保护环境、节能减排的良好舆论氛围欣慰，有人甚至乐观的认为温家宝总理在哥本哈根40%到45%的减排承诺，不需要等到2020年就可以顺利实现。
然而，2010年3月24日，新华社《经济参考报》一篇“防城港：红头文件说情 关停钢厂越关越大”文章，让人感到 “上有政策，下有对策”的“中国特色”正在低碳减排时代大潮中上演，而这一事件是“最牛红头文件”PK温家宝总理哥本哈根承诺，也是地方利益与国家百姓利益博弈。
据载，广西盛隆冶金有限公司(名称变更前为万鑫钢铁有限公司)，四年前就被国家发改委限期关停的违规钢铁企业，然而就是这家彻头彻尾的问题钢铁厂，不仅没有按要求到期关闭，还有大兴土木加剧扩张的趋势。
在广西关停和淘汰落后钢铁生产能力的30家企业中，盛隆公司赫然在列，关停和淘汰的设备为2×450立方米高炉、2×45t转炉，产能共200万吨，占全自治区关停和淘汰落后钢铁产能目标任务的 43.3%，关闭期限是2009年底以前。
今年3月，记者看到，在该厂正南侧的小龙门虾苗场，有两处排污口，铁锈色、黏稠状的污水源源涌入沟渠，最终排入十公里外的大海，并且，这家工厂污水经常不经过处理就直接排放，恶臭熏人，附近农作物枯萎和鱼虾死亡的事件不断，近2000亩养殖池逐渐被废弃。部分村民在田间劳作沾上污水，轻则皮肤瘙痒，重则溃烂。
就是这样一家于国不利，于民有害的钢企，按照料常理本应该如过街老鼠，人人喊打。然而，该厂所在地防城巷政府，不仅对该厂顶风兴建两座450立方米的高炉视而不见，还发红头文件对其保护和支持。
据当地媒体报道，2008年11月26日，防城港市市长莫恭明、副市长陈可猛深入盛隆公司调研，要求该公司抓住当前机遇加快发展，争取早日挂上广西强优企业这块牌。2010年3月11日，市长莫恭明再度深入盛隆公司调研，要求争取新项目早日上马，早出效益，各级各有关部门要加强服务。
俗话说没有无缘无故的爱，也没有无缘无故的恨。防城港政府对国家和当地百姓的利益视而不见，不过是“政绩饥渴”和“想在政治上进步”的小算盘有关。在一些官员的眼里，自己是当地土皇帝，凡事自己说白就是白，自己说黑就是黑。欺上瞒下，阴奉阳违，凡事以自身利益为中心，以悍卫小圈子利益为准则，只有小圈子利益，没有国家和当地百姓利益。
如果每个地方政府都象防城港政府一样对待本应关闭的企业，中央制定的减排政策就成了空文，而温家宝总理在哥本哈根上的承诺，也将成为一个国际笑话。
在这场地方红头文件与温家宝总理哥本哈根承诺的PK中，所有有社会责任感的人都应该站在总理一边，声讨这家不良企业，谴责不作为的地方政府，为了给日理万机的总理分忧，也为了温总理和华夏民族在国际的尊严。
广西防空港市：“自治区小自治”涂炭一方黎民!
2007年4月，国务院召开的钢铁工业关停和淘汰落后生产工作会议要求：2010年前淘汰落后炼铁能力一亿吨，炼钢能力5500万吨的钢铁冶金企业。
在这次整治中，广西应该淘汰的企业30家，广西盛隆冶金有限公司在“黑名单”中的榜首，是一颗势在必拔的毒瘤。奇怪的几年以来这架企业不但没有被国家整治掉，反而是愈演愈烈，生产规模不断扩建，产能越来越多，燎原之势汹涌澎湃。
违法违规生产违背国家国策大计更是，遗祸一方百姓的民生安全。一方面置国家的法律法令法规于不顾，一方面置当地数万百姓的生活生机不顾，愈演愈烈愈发嚣张有恃无恐起来。
究竟是何种背景只是这家小小的名不见经传的企业如此猖狂，把国家的勒令视为儿戏，阳奉阴违暗度陈仓，明目张胆就在高悬的“尚方宝剑”之下，屡禁不止的祸害环境，水土，百姓呢?
在记者采访的过程中，广西壮族自治区环保厅一名干部表示：盛隆公司项目当时在我们厅都是批不了，属于防城港市环保局越权审批，是无效的!
事情至此被一语道破：原来是土皇帝暗中相助，为保收益金蝉脱壳借尸还魂接着祸害黎民!原委是广西市空巷市市政部门直接授意防空港市环保局，暗中助势保护撑腰，颇有些个“将在外军命则有所不受”的意思。更有些个：“别开天地自立为王”“我的地盘我作主”的意味。
将国家的宏观调控对钢铁行业的大计视为一纸空谈，而将自己地方保护主义的“红头文件”凌驾于国策国家大计之上，我行我素对一个严重违法违规危害到了百姓生活，破坏当地秀美自然环境的断子绝孙只顾眼前利益，的毒瘤式企业利用地方政府的权利戒备森严的保护了起来。
地方经济发展是一个综合指标。
是经济，政治，环保，国计，民生，可持续性发展都要具备的互相制衡的一种发展方向。发展经济若以破坏乃至破损其中任何一项指标来为代价，都会造成无法估量的危险和隐患，以致需要在更长的时间内以更大的代价重新恢复和弥补。
地方经济的发展必要跟上国家的宏观调控才能取得更大的成就，并和国家的经济发展同步进行的，这才是健康的良性的长远的符合大局和大趋势的发展方向，也才能有利于国家的长治久安和地方经济良性发展和可持续性发展。
面对日渐严峻的节能减排，钢铁产能过剩，危害生态环保的形式，防空港市政府居然将应当关停的企业最为重点企业进行扶持。并在在上对中央政府为之撑起了一把保护伞，为这种违法违规小钢铁大开方便之门，公然对抗国家的整治措施，我们不能不为防空港市地方政府公然的对抗中央政府飞行径瞠目结舌，同时更为防空港的一方百姓和水土担忧。
长此以往，以小自治对抗大自治，国之威严和在?国之发展怎能?国之民生怎能保证?
Chinese people are flocking to take part in China's biggest stir-fry - local slang for the new national sport of speculating in the stock market and real estate market - an investment frenzy triggered by China's economic growth and eccentricities in its unique communist-capitalist financial system. Now they are coming to overseas markets to test water... This blog collects the news reports and stories about this phenomenon and also encourages discussions about it.
Wednesday, March 31, 2010
外媒称中国地产催生“鬼城” 城市耸立空无一人
外媒称中国地产催生“鬼城” 城市耸立空无一人
美国《时代》周刊4月5日(提前出版)文章，原题：鬼城
没有比这个问题更让众多经济学家、投资者和银行家们夜不能寐的了：中国房地产市场是泡沫吗？
多年来，中国各地上马大量房地产项目，吸引了私人及公司的购买者。随着房价持续上涨，更多投资者变成投机者，他们买入崭新房屋只有一个目的，等高价时抛出。自美国房地产业崩盘变成全球经济衰退催化剂以来，很多人士担心这一幕在中国重演将是灾难性的。事实上，供给过剩的证据到处都是。在北京，一幢幢商业楼盘空置着。但如果深入中国内地，会有更加怪异的情景让人无法乐观：为数百万居民建造的城市耸立着，却空无一人。
或许最荒凉的鬼城是内蒙古的康巴什。只用了 5年时间就建成的康巴什，设计初衷是要成为鄂尔多斯对外展示的市中心。鄂尔多斯是个相对富裕的采煤中心，人口有150万。作为可与成吉思汗的“恢弘皇城” 媲美的公共建设工程，康巴什充斥着办公大楼、行政中心、博物馆、剧院和运动场———更不用说在成片土地上建起的中产阶级式的复式公寓和别墅了。然而，唯一的问题是：最初为 100万人居住、生活和娱乐而设计的这个地方却几乎没有人居住。只有几辆汽车驶过多车道公路，白天有些政府办公室开门办公。偶尔出现的行人，看起来就像幻觉，拖着沉重的脚步沿着人行道走着，仿佛恐怖电影中大灾难过后一名孤独的幸存者。
当(房地产)泡沫破裂时，他们往往会发出砰的巨响。世界其他国家的经济仍在努力重新站稳脚跟，北京当局———还有鄂尔多斯市政府———都希望在不戳破的情况下能让房地产泡沫瘪下去。而且，祈祷他们成功的应该不仅仅是中国人。
美国《时代》周刊4月5日(提前出版)文章，原题：鬼城
没有比这个问题更让众多经济学家、投资者和银行家们夜不能寐的了：中国房地产市场是泡沫吗？
多年来，中国各地上马大量房地产项目，吸引了私人及公司的购买者。随着房价持续上涨，更多投资者变成投机者，他们买入崭新房屋只有一个目的，等高价时抛出。自美国房地产业崩盘变成全球经济衰退催化剂以来，很多人士担心这一幕在中国重演将是灾难性的。事实上，供给过剩的证据到处都是。在北京，一幢幢商业楼盘空置着。但如果深入中国内地，会有更加怪异的情景让人无法乐观：为数百万居民建造的城市耸立着，却空无一人。
或许最荒凉的鬼城是内蒙古的康巴什。只用了 5年时间就建成的康巴什，设计初衷是要成为鄂尔多斯对外展示的市中心。鄂尔多斯是个相对富裕的采煤中心，人口有150万。作为可与成吉思汗的“恢弘皇城” 媲美的公共建设工程，康巴什充斥着办公大楼、行政中心、博物馆、剧院和运动场———更不用说在成片土地上建起的中产阶级式的复式公寓和别墅了。然而，唯一的问题是：最初为 100万人居住、生活和娱乐而设计的这个地方却几乎没有人居住。只有几辆汽车驶过多车道公路，白天有些政府办公室开门办公。偶尔出现的行人，看起来就像幻觉，拖着沉重的脚步沿着人行道走着，仿佛恐怖电影中大灾难过后一名孤独的幸存者。
当(房地产)泡沫破裂时，他们往往会发出砰的巨响。世界其他国家的经济仍在努力重新站稳脚跟，北京当局———还有鄂尔多斯市政府———都希望在不戳破的情况下能让房地产泡沫瘪下去。而且，祈祷他们成功的应该不仅仅是中国人。
别老问我赚了多少，加拿大的全国数据都在这里了
别老问我赚了多少，加拿大的全国数据都在这里了 都市论坛
移民到了加拿大，移风易俗之其一是不问别人的钱财和收入，当然别人也不会将他的财产底数说给你听。对于我们生活的这个地方，熟悉的亲朋和近邻过得如何，你可能知道一些，对身边之外再大些范围的只能是雾里看物，凭着感觉去判断了。究竟加拿大人有多少财富，在经济萧条之时，他们的生活水准如何? 加拿大 Money Sense 杂志最近公布了他们关于"加拿大人财富"的一项最新研究结果。这项研究根据2009年的最新统计数据，将加拿大人以性别、居住地区、婚姻状态、年龄等因素划分为不同类别，定义出贫和富的不同界限。从而让我们通过这些数据来了解加拿大人的财富和生活水准，也评估一下自己，现时生活在加拿大，是富人还是穷人?
家庭或是单身
根据这项研究结果，
加拿大家庭平均年收入为$91500，单身平均年收入为$37800。
按照平均年收入分为5类，
最穷的20% ，单身$13300，家庭$39100;
往上的20% 是低中收入类，单身$13301-$20900，家庭$39101-$59900;
再往上20% 为中等收入，单身$20901-$32800， 家庭$59901-$83300;
再上端的20%为高中等收入水平，单身$32801-$51600， 家庭$83301-$119000;
最上端的20%为最富类别，个人$51601 以上， 家庭$119001以上。
男性或是女性
女性比男性年收入少，平均大约为男性的 2/3。
按年龄段，
20-24岁，男性$20100，女性$15900;
25-34岁，男性$43300，女性$33200;
35-44岁，男性$58600，女性$38400;
45-54岁，男性$65000，女性$41200;
55-64岁，男性$55000，女性$31400;
65岁以上，男性$36900，女性$27600。
加拿大男性平均年收入为$47200， 女性平均年收入为$31600。
从 20岁到退休，45-54岁年龄段的年收入最多，而55-64岁年龄段的男性和女性年收入差距最大，约为1.75比1。
居住地因素
按省份排名，
阿尔伯塔的单身居民平均年收入最高，为$47300，
安省排名第二，为$41200，
纽芬兰最低，只有$26900。
在安省，最穷的20%单身，平均年收入为$8400，而最富的20%单身，平均年收入为$102200。
而按照家庭平均年收入比较，
阿尔伯塔最高，为$110900， 安省排名第二，为$97800。
在安省，最穷的20%家庭，平均年收入为$30300，而最富的20%家庭，平均年收入为$210600。
安省最穷和最富的阶层年收入差别在全加拿大为最高，最穷的20%和最富的20%家庭平均年收入大约为1比 7，而最富的20%单身平均年收入是最穷的20%单身平均年收入的12倍。
个人的财富
个人的财富除了年收入之外，还包括按照现价计算的个人全部财产，比如储蓄、投资，房屋、汽车、生意、以及公司供给的退休金等，减去各种借债和负债而得到的净剩值。
根据这项研究结果，如果是单身，你拥有$16501元净资产或者一辆普通型号的新车，你就比40%的加拿大人的净资产多。
一个家庭拥有$167001净资产或者半个典型的加拿大房子，就可以位居中等水平。
以净资产来衡量，如果单身拥有$1350或以下、家庭拥有$41400或以下则属于最穷的20%;
低中水平的20%，单身拥有$1351-$16500，家庭拥有$4140-1670001;
属于中等水平的20%，单身拥有$16501-$81000，家庭拥有$167001-358600;
属于高中水平的20%，单身拥有$81001-$270000，家庭拥有$358600-697000;
最富的20%，单身拥有$270001以上，家庭拥有$697000以上。
在 2009年上半年，加拿大人的净资产平均值为$385000，由于金融危机，比之前两年缩水了大约10%，但是加拿大人的净资产自2003年以来一直是明显增长的，直到2007年达到了顶峰。虽然金融危机使加拿大人的净资产减少，但是比之2000年的网络经济火爆时期仍然增长了7%。这项研究还表明，加拿大人的净资产是随着年龄累积的，35岁以下，平均净资产额为$25000，到了退休年龄时，平均净资产额达到了$420000。
普通加拿大家庭的花销
根据该杂志提供的实例，我们再来看看一个年收入$63466， 税后收入$40726的普通加拿大家庭的年花销。花销分为3大类，
(1)房子，供贷款$5887，管理费$4860，地税$3700，保险费$540，电/气/水费$3420，电话和手机$855，网络$768，房子方面每年花费$20030;
(2) 车子，保险费$1704，汽油$1620，公交费$2532，高速路收费$100，每年用在车子上面的花费为$5956;
(3)个人，食品等$4800，理发$500，慈善捐款$150，书籍$348，餐馆/休假/礼品/衣服/家具/干洗/维修等$8800，每年用在个人生活方面的花费为$14598。每年花销总计$40584，年收入减去年花销还剩余$142元。这个实例也表明了位居中等收入水准的加拿大人家庭的现时生活状况。
你是穷人还是富人
Roger Sauve在文章中提出有趣的建议，你如果想拥有更多财富，首先你要出生为男性，再则，加拿大有各种机会，你要有耐心，财富靠积累，从35岁开始到64岁最高峰，个人财富增长了6.7倍。另外拥有财富多少还与受教育背景、工作勤奋程度等相关。还有一点，出生在富有家庭或者婚嫁到富有家庭或者结识有钱人都会有好处。Roger Sauve还建议，根据这项研究结果，你可以比照一下自己，如果高于平均值你就可以庆贺了，如果低于平均值，你可问问自己为什么? 去找找理由。
移民到了加拿大，移风易俗之其一是不问别人的钱财和收入，当然别人也不会将他的财产底数说给你听。对于我们生活的这个地方，熟悉的亲朋和近邻过得如何，你可能知道一些，对身边之外再大些范围的只能是雾里看物，凭着感觉去判断了。究竟加拿大人有多少财富，在经济萧条之时，他们的生活水准如何? 加拿大 Money Sense 杂志最近公布了他们关于"加拿大人财富"的一项最新研究结果。这项研究根据2009年的最新统计数据，将加拿大人以性别、居住地区、婚姻状态、年龄等因素划分为不同类别，定义出贫和富的不同界限。从而让我们通过这些数据来了解加拿大人的财富和生活水准，也评估一下自己，现时生活在加拿大，是富人还是穷人?
家庭或是单身
根据这项研究结果，
加拿大家庭平均年收入为$91500，单身平均年收入为$37800。
按照平均年收入分为5类，
最穷的20% ，单身$13300，家庭$39100;
往上的20% 是低中收入类，单身$13301-$20900，家庭$39101-$59900;
再往上20% 为中等收入，单身$20901-$32800， 家庭$59901-$83300;
再上端的20%为高中等收入水平，单身$32801-$51600， 家庭$83301-$119000;
最上端的20%为最富类别，个人$51601 以上， 家庭$119001以上。
男性或是女性
女性比男性年收入少，平均大约为男性的 2/3。
按年龄段，
20-24岁，男性$20100，女性$15900;
25-34岁，男性$43300，女性$33200;
35-44岁，男性$58600，女性$38400;
45-54岁，男性$65000，女性$41200;
55-64岁，男性$55000，女性$31400;
65岁以上，男性$36900，女性$27600。
加拿大男性平均年收入为$47200， 女性平均年收入为$31600。
从 20岁到退休，45-54岁年龄段的年收入最多，而55-64岁年龄段的男性和女性年收入差距最大，约为1.75比1。
居住地因素
按省份排名，
阿尔伯塔的单身居民平均年收入最高，为$47300，
安省排名第二，为$41200，
纽芬兰最低，只有$26900。
在安省，最穷的20%单身，平均年收入为$8400，而最富的20%单身，平均年收入为$102200。
而按照家庭平均年收入比较，
阿尔伯塔最高，为$110900， 安省排名第二，为$97800。
在安省，最穷的20%家庭，平均年收入为$30300，而最富的20%家庭，平均年收入为$210600。
安省最穷和最富的阶层年收入差别在全加拿大为最高，最穷的20%和最富的20%家庭平均年收入大约为1比 7，而最富的20%单身平均年收入是最穷的20%单身平均年收入的12倍。
个人的财富
个人的财富除了年收入之外，还包括按照现价计算的个人全部财产，比如储蓄、投资，房屋、汽车、生意、以及公司供给的退休金等，减去各种借债和负债而得到的净剩值。
根据这项研究结果，如果是单身，你拥有$16501元净资产或者一辆普通型号的新车，你就比40%的加拿大人的净资产多。
一个家庭拥有$167001净资产或者半个典型的加拿大房子，就可以位居中等水平。
以净资产来衡量，如果单身拥有$1350或以下、家庭拥有$41400或以下则属于最穷的20%;
低中水平的20%，单身拥有$1351-$16500，家庭拥有$4140-1670001;
属于中等水平的20%，单身拥有$16501-$81000，家庭拥有$167001-358600;
属于高中水平的20%，单身拥有$81001-$270000，家庭拥有$358600-697000;
最富的20%，单身拥有$270001以上，家庭拥有$697000以上。
在 2009年上半年，加拿大人的净资产平均值为$385000，由于金融危机，比之前两年缩水了大约10%，但是加拿大人的净资产自2003年以来一直是明显增长的，直到2007年达到了顶峰。虽然金融危机使加拿大人的净资产减少，但是比之2000年的网络经济火爆时期仍然增长了7%。这项研究还表明，加拿大人的净资产是随着年龄累积的，35岁以下，平均净资产额为$25000，到了退休年龄时，平均净资产额达到了$420000。
普通加拿大家庭的花销
根据该杂志提供的实例，我们再来看看一个年收入$63466， 税后收入$40726的普通加拿大家庭的年花销。花销分为3大类，
(1)房子，供贷款$5887，管理费$4860，地税$3700，保险费$540，电/气/水费$3420，电话和手机$855，网络$768，房子方面每年花费$20030;
(2) 车子，保险费$1704，汽油$1620，公交费$2532，高速路收费$100，每年用在车子上面的花费为$5956;
(3)个人，食品等$4800，理发$500，慈善捐款$150，书籍$348，餐馆/休假/礼品/衣服/家具/干洗/维修等$8800，每年用在个人生活方面的花费为$14598。每年花销总计$40584，年收入减去年花销还剩余$142元。这个实例也表明了位居中等收入水准的加拿大人家庭的现时生活状况。
你是穷人还是富人
Roger Sauve在文章中提出有趣的建议，你如果想拥有更多财富，首先你要出生为男性，再则，加拿大有各种机会，你要有耐心，财富靠积累，从35岁开始到64岁最高峰，个人财富增长了6.7倍。另外拥有财富多少还与受教育背景、工作勤奋程度等相关。还有一点，出生在富有家庭或者婚嫁到富有家庭或者结识有钱人都会有好处。Roger Sauve还建议，根据这项研究结果，你可以比照一下自己，如果高于平均值你就可以庆贺了，如果低于平均值，你可问问自己为什么? 去找找理由。
Monday, March 15, 2010
华尔街日报: 中国房价什么时候掉下来？
随着调控政策的颁布实施，全民似乎就在等待这个问题的答案。而随着时间进入3月，这份心情更加地焦灼起来。
根据中国国家统计局3月11日公布的数字，1-2月，中国商品房销售面积7155万平方米，同比增长38.2%，增幅比去年全年回落3.9个百分点。2010年2月份，中国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%，涨幅比1月份扩大1.2个百分点；环比上涨0.9%，涨幅比1月份缩小0.4个百分点。新建住宅销售价格同比上涨 13.0%，涨幅比1月份扩大1.7个百分点；环比上涨1.3%，涨幅比1月份缩小0.4个百分点。
从数字上看，今年的房价和去年同期相比，有了超过10%的增幅，销售量也比去年同期大不少。但是去年一二月差不多是楼市见底的时期，量价都在谷底。而从环比数据上来看，今年一二月局势是销量下跌，价格微涨。
非官方的数字让人更加焦灼一些。根据焦点网的统计数据，3月1日-3月7日，北京市商品期房成交833套，环比前一周上涨11.51%，现房商品住宅成交218套，环比前一周减少了11.74%。商品房住宅市场结束了从2月以来连续4周持续下跌的局面。三月第一周北京市场上有5个项目开盘，开盘均价21200元/平米，与2月平均水平相比，价格上涨了2367元/平米，涨幅为12.57%。整体成交均价19169元/平米，比之前一周（2月22日-28日）上调了1596元/平米，涨幅为 8.93%。
新的一轮调控似乎并没有能够脱离“越调控越涨”的怪圈。
可能没有人能够准确预测房价什么时候跌，但作为普通消费者至少可以分析一下推动房价背后的各种变量，从而对于趋势有一个判断。
房价的涨跌有三方面因素的影响：政策，开发商和消费者。
政策层面，基本上两会并没有出台什么实质性的新政策，总体的口径并没有变化。不过从代表们群情激愤的地产提案和总理的表述来看，政策的执行力度应该还会继续从紧。
前几天看了朗咸平对于华尔街全面狙击中国经济的分析，惊出一身白毛汗。深陷困局的中国经济如果2010年不能有效拉动消费，应对严重的产能过剩问题，那么泡沫破灭的后果会非常严重。而高房价正是杀死消费的最大凶手。所以高房价已经和大局对立了，房价继续涨，不符合整体利益。
2010年开年，各地政府纷纷出台了具体的调控细则，有些甚至比中央的政策还要严格。似乎往年的中央打雷地方不下雨的情形有所改变。可见这次中央的决心比较坚决。
开发商层面，上市房地产企业最近公布的年报都比较漂亮，利润实现了大增长。2009年的盛宴估计开发商们自己也没有想到。去年进的补且够他们消化一阵子，所以在第一季度肯定不会有资金紧张的局面出现。这样也就没有降价的动力。
另外，从博弈的角度，越涨越有人买，越跌越没人买。所以降价是最不管用也是他们最不愿意用的策略，不到生死关头不会拿出来用。一二月价涨量跌就很明显是供购双方的对峙。随着开春传统销售季节的开始，开发商们很可能会利用这个时机再狠狠地拉一把。拉得上去就挣到了，拉不上去也给未来降价留下了充裕的空间。供方通过涨价和惜售强化升值预期，争取不坚定的消费者。而一个不坚定的消费者就可能用行动带动另外十个。同时，政策收紧，银行贷款从严等等释放的信号强化了消费者的观望态度。
拔河其实对消费者有利。由于房地产贷款从紧，开发商融资渠道变窄，成本变高，对于现金流的需求会更大，实现销售的压力也会日渐增加。如果政府加大保障房供应的承诺能够进一步落实，清查囤地工作有实质性的动作督促扩大供应，那么对峙的局面很可能在五六月份被打破。
从消费者层面上看，群众历来都是一般散沙，所以呼吁大家不买房什么的基本上都是很天真的想法。不过资本都是逐利的，追求利益的最大化。之所以楼市这么高还有人涌入，是因为中国缺乏投资楼市的血的教训。在大多数人的心目中，房子是稳赚不赔的买卖。逐利动机其实才是旺盛需求背后的真相，而不是什么刚需。
随着调控政策的颁布实施，全民似乎就在等待这个问题的答案。而随着时间进入3月，这份心情更加地焦灼起来。
根据中国国家统计局3月11日公布的数字，1-2月，中国商品房销售面积7155万平方米，同比增长38.2%，增幅比去年全年回落3.9个百分点。2010年2月份，中国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%，涨幅比1月份扩大1.2个百分点；环比上涨0.9%，涨幅比1月份缩小0.4个百分点。新建住宅销售价格同比上涨 13.0%，涨幅比1月份扩大1.7个百分点；环比上涨1.3%，涨幅比1月份缩小0.4个百分点。
从数字上看，今年的房价和去年同期相比，有了超过10%的增幅，销售量也比去年同期大不少。但是去年一二月差不多是楼市见底的时期，量价都在谷底。而从环比数据上来看，今年一二月局势是销量下跌，价格微涨。
非官方的数字让人更加焦灼一些。根据焦点网的统计数据，3月1日-3月7日，北京市商品期房成交833套，环比前一周上涨11.51%，现房商品住宅成交218套，环比前一周减少了11.74%。商品房住宅市场结束了从2月以来连续4周持续下跌的局面。三月第一周北京市场上有5个项目开盘，开盘均价21200元/平米，与2月平均水平相比，价格上涨了2367元/平米，涨幅为12.57%。整体成交均价19169元/平米，比之前一周（2月22日-28日）上调了1596元/平米，涨幅为 8.93%。
新的一轮调控似乎并没有能够脱离“越调控越涨”的怪圈。
可能没有人能够准确预测房价什么时候跌，但作为普通消费者至少可以分析一下推动房价背后的各种变量，从而对于趋势有一个判断。
房价的涨跌有三方面因素的影响：政策，开发商和消费者。
政策层面，基本上两会并没有出台什么实质性的新政策，总体的口径并没有变化。不过从代表们群情激愤的地产提案和总理的表述来看，政策的执行力度应该还会继续从紧。
前几天看了朗咸平对于华尔街全面狙击中国经济的分析，惊出一身白毛汗。深陷困局的中国经济如果2010年不能有效拉动消费，应对严重的产能过剩问题，那么泡沫破灭的后果会非常严重。而高房价正是杀死消费的最大凶手。所以高房价已经和大局对立了，房价继续涨，不符合整体利益。
2010年开年，各地政府纷纷出台了具体的调控细则，有些甚至比中央的政策还要严格。似乎往年的中央打雷地方不下雨的情形有所改变。可见这次中央的决心比较坚决。
开发商层面，上市房地产企业最近公布的年报都比较漂亮，利润实现了大增长。2009年的盛宴估计开发商们自己也没有想到。去年进的补且够他们消化一阵子，所以在第一季度肯定不会有资金紧张的局面出现。这样也就没有降价的动力。
另外，从博弈的角度，越涨越有人买，越跌越没人买。所以降价是最不管用也是他们最不愿意用的策略，不到生死关头不会拿出来用。一二月价涨量跌就很明显是供购双方的对峙。随着开春传统销售季节的开始，开发商们很可能会利用这个时机再狠狠地拉一把。拉得上去就挣到了，拉不上去也给未来降价留下了充裕的空间。供方通过涨价和惜售强化升值预期，争取不坚定的消费者。而一个不坚定的消费者就可能用行动带动另外十个。同时，政策收紧，银行贷款从严等等释放的信号强化了消费者的观望态度。
拔河其实对消费者有利。由于房地产贷款从紧，开发商融资渠道变窄，成本变高，对于现金流的需求会更大，实现销售的压力也会日渐增加。如果政府加大保障房供应的承诺能够进一步落实，清查囤地工作有实质性的动作督促扩大供应，那么对峙的局面很可能在五六月份被打破。
从消费者层面上看，群众历来都是一般散沙，所以呼吁大家不买房什么的基本上都是很天真的想法。不过资本都是逐利的，追求利益的最大化。之所以楼市这么高还有人涌入，是因为中国缺乏投资楼市的血的教训。在大多数人的心目中，房子是稳赚不赔的买卖。逐利动机其实才是旺盛需求背后的真相，而不是什么刚需。
根据中国国家统计局3月11日公布的数字，1-2月，中国商品房销售面积7155万平方米，同比增长38.2%，增幅比去年全年回落3.9个百分点。2010年2月份，中国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%，涨幅比1月份扩大1.2个百分点；环比上涨0.9%，涨幅比1月份缩小0.4个百分点。新建住宅销售价格同比上涨 13.0%，涨幅比1月份扩大1.7个百分点；环比上涨1.3%，涨幅比1月份缩小0.4个百分点。
从数字上看，今年的房价和去年同期相比，有了超过10%的增幅，销售量也比去年同期大不少。但是去年一二月差不多是楼市见底的时期，量价都在谷底。而从环比数据上来看，今年一二月局势是销量下跌，价格微涨。
非官方的数字让人更加焦灼一些。根据焦点网的统计数据，3月1日-3月7日，北京市商品期房成交833套，环比前一周上涨11.51%，现房商品住宅成交218套，环比前一周减少了11.74%。商品房住宅市场结束了从2月以来连续4周持续下跌的局面。三月第一周北京市场上有5个项目开盘，开盘均价21200元/平米，与2月平均水平相比，价格上涨了2367元/平米，涨幅为12.57%。整体成交均价19169元/平米，比之前一周（2月22日-28日）上调了1596元/平米，涨幅为 8.93%。
新的一轮调控似乎并没有能够脱离“越调控越涨”的怪圈。
可能没有人能够准确预测房价什么时候跌，但作为普通消费者至少可以分析一下推动房价背后的各种变量，从而对于趋势有一个判断。
房价的涨跌有三方面因素的影响：政策，开发商和消费者。
政策层面，基本上两会并没有出台什么实质性的新政策，总体的口径并没有变化。不过从代表们群情激愤的地产提案和总理的表述来看，政策的执行力度应该还会继续从紧。
前几天看了朗咸平对于华尔街全面狙击中国经济的分析，惊出一身白毛汗。深陷困局的中国经济如果2010年不能有效拉动消费，应对严重的产能过剩问题，那么泡沫破灭的后果会非常严重。而高房价正是杀死消费的最大凶手。所以高房价已经和大局对立了，房价继续涨，不符合整体利益。
2010年开年，各地政府纷纷出台了具体的调控细则，有些甚至比中央的政策还要严格。似乎往年的中央打雷地方不下雨的情形有所改变。可见这次中央的决心比较坚决。
开发商层面，上市房地产企业最近公布的年报都比较漂亮，利润实现了大增长。2009年的盛宴估计开发商们自己也没有想到。去年进的补且够他们消化一阵子，所以在第一季度肯定不会有资金紧张的局面出现。这样也就没有降价的动力。
另外，从博弈的角度，越涨越有人买，越跌越没人买。所以降价是最不管用也是他们最不愿意用的策略，不到生死关头不会拿出来用。一二月价涨量跌就很明显是供购双方的对峙。随着开春传统销售季节的开始，开发商们很可能会利用这个时机再狠狠地拉一把。拉得上去就挣到了，拉不上去也给未来降价留下了充裕的空间。供方通过涨价和惜售强化升值预期，争取不坚定的消费者。而一个不坚定的消费者就可能用行动带动另外十个。同时，政策收紧，银行贷款从严等等释放的信号强化了消费者的观望态度。
拔河其实对消费者有利。由于房地产贷款从紧，开发商融资渠道变窄，成本变高，对于现金流的需求会更大，实现销售的压力也会日渐增加。如果政府加大保障房供应的承诺能够进一步落实，清查囤地工作有实质性的动作督促扩大供应，那么对峙的局面很可能在五六月份被打破。
从消费者层面上看，群众历来都是一般散沙，所以呼吁大家不买房什么的基本上都是很天真的想法。不过资本都是逐利的，追求利益的最大化。之所以楼市这么高还有人涌入，是因为中国缺乏投资楼市的血的教训。在大多数人的心目中，房子是稳赚不赔的买卖。逐利动机其实才是旺盛需求背后的真相，而不是什么刚需。
随着调控政策的颁布实施，全民似乎就在等待这个问题的答案。而随着时间进入3月，这份心情更加地焦灼起来。
根据中国国家统计局3月11日公布的数字，1-2月，中国商品房销售面积7155万平方米，同比增长38.2%，增幅比去年全年回落3.9个百分点。2010年2月份，中国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%，涨幅比1月份扩大1.2个百分点；环比上涨0.9%，涨幅比1月份缩小0.4个百分点。新建住宅销售价格同比上涨 13.0%，涨幅比1月份扩大1.7个百分点；环比上涨1.3%，涨幅比1月份缩小0.4个百分点。
从数字上看，今年的房价和去年同期相比，有了超过10%的增幅，销售量也比去年同期大不少。但是去年一二月差不多是楼市见底的时期，量价都在谷底。而从环比数据上来看，今年一二月局势是销量下跌，价格微涨。
非官方的数字让人更加焦灼一些。根据焦点网的统计数据，3月1日-3月7日，北京市商品期房成交833套，环比前一周上涨11.51%，现房商品住宅成交218套，环比前一周减少了11.74%。商品房住宅市场结束了从2月以来连续4周持续下跌的局面。三月第一周北京市场上有5个项目开盘，开盘均价21200元/平米，与2月平均水平相比，价格上涨了2367元/平米，涨幅为12.57%。整体成交均价19169元/平米，比之前一周（2月22日-28日）上调了1596元/平米，涨幅为 8.93%。
新的一轮调控似乎并没有能够脱离“越调控越涨”的怪圈。
可能没有人能够准确预测房价什么时候跌，但作为普通消费者至少可以分析一下推动房价背后的各种变量，从而对于趋势有一个判断。
房价的涨跌有三方面因素的影响：政策，开发商和消费者。
政策层面，基本上两会并没有出台什么实质性的新政策，总体的口径并没有变化。不过从代表们群情激愤的地产提案和总理的表述来看，政策的执行力度应该还会继续从紧。
前几天看了朗咸平对于华尔街全面狙击中国经济的分析，惊出一身白毛汗。深陷困局的中国经济如果2010年不能有效拉动消费，应对严重的产能过剩问题，那么泡沫破灭的后果会非常严重。而高房价正是杀死消费的最大凶手。所以高房价已经和大局对立了，房价继续涨，不符合整体利益。
2010年开年，各地政府纷纷出台了具体的调控细则，有些甚至比中央的政策还要严格。似乎往年的中央打雷地方不下雨的情形有所改变。可见这次中央的决心比较坚决。
开发商层面，上市房地产企业最近公布的年报都比较漂亮，利润实现了大增长。2009年的盛宴估计开发商们自己也没有想到。去年进的补且够他们消化一阵子，所以在第一季度肯定不会有资金紧张的局面出现。这样也就没有降价的动力。
另外，从博弈的角度，越涨越有人买，越跌越没人买。所以降价是最不管用也是他们最不愿意用的策略，不到生死关头不会拿出来用。一二月价涨量跌就很明显是供购双方的对峙。随着开春传统销售季节的开始，开发商们很可能会利用这个时机再狠狠地拉一把。拉得上去就挣到了，拉不上去也给未来降价留下了充裕的空间。供方通过涨价和惜售强化升值预期，争取不坚定的消费者。而一个不坚定的消费者就可能用行动带动另外十个。同时，政策收紧，银行贷款从严等等释放的信号强化了消费者的观望态度。
拔河其实对消费者有利。由于房地产贷款从紧，开发商融资渠道变窄，成本变高，对于现金流的需求会更大，实现销售的压力也会日渐增加。如果政府加大保障房供应的承诺能够进一步落实，清查囤地工作有实质性的动作督促扩大供应，那么对峙的局面很可能在五六月份被打破。
从消费者层面上看，群众历来都是一般散沙，所以呼吁大家不买房什么的基本上都是很天真的想法。不过资本都是逐利的，追求利益的最大化。之所以楼市这么高还有人涌入，是因为中国缺乏投资楼市的血的教训。在大多数人的心目中，房子是稳赚不赔的买卖。逐利动机其实才是旺盛需求背后的真相，而不是什么刚需。
Friday, March 12, 2010
代表委员大胆破解蜗居路径 地产界集体封口
“房价”一词成为2010年两会使用频率最高的词汇，不仅是代表、委员关注的焦点，也是媒体提问最多的问题。记者与代表、委员一起，从征收物业税、建设保障性住房、改革土地出让制度等层面寻求破解“蜗居”路径。
3月5日，温家宝总理在政府工作报告中指出：“要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。今年将抑制土地价格过快上涨。”
物业税何时征?
在国务院向人大提交的政府工作报告和预算报告草案中,虽然此前热议的物业税相关表述并未列入其中,但这依然没有影响到代表和委员们讨论的热情，尤其成为全国政协经济组辩论的核心话题之一，甚至被几位委员比喻为“达摩克利斯之剑”。
全国政协委员、清华大学教授李稻葵：
“物业税推出时机已到”
虽然物业税推出时机已经到了，但是不能简单地把物业税当作抑制房价的工具，更重要的是要研究一个机制，让业主和地方政府形成一个良性互动，让地方政府提供更好的公共服务，促进地方公共服务的改革。
物业税开征对抑制房价有一定帮助，但不能把所有的希望都寄托在物业税上，必须要改革推动高房价背后的制度弊病，而不仅仅是政策调控，从根本上为高房价解困。从国外的经验来看，物业税的主要目的不是抵制房价，它的主要目的是地方政府和居民的良性互动，是为了让地方政府有更多资金提高公共服务。
全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康：
“给政府带来稳定的不动产税收”
中国开征物业税既可以给地方政府带来稳定的不动产税收，还可抑制房地产投机，至少不会出现房价飙升的局面。目前是推行物业税改革一个很好的“时间窗口”。这一改革，首先能抑制日益严重的房地产投资和投机行为，同时将“流转领域”的收费变为“保有领域”的税收即，由过去卖地的一次性收入转变为保有的长期性收入，是一举两得的改革举措。
全国政协委员、大连万达集团董事长王健林：
“税负最终转嫁到消费者身上”
在供需关系没有改变的前提下，所有增加的税负最终都将转嫁到消费者身上，房价并不会降低，炒房也不会得到遏制。
全国政协委员、北京兆泰房地产开发有限公司董事长穆麒茹：
“单靠物业税不起作用”
物业税的出台要慎重，目前房价高是事实，单靠物业税不起作用，关键是政府要多建保障性住房。”
保障性住房如何建?
温家宝总理在政府工作报告中提出，要继续大规模实施保障性安居工程，建设保障性住房300万套。因此，保障性住房问题也成为全国政协委员们的讨论焦点。
全国政协委员、国家开发银行顾问刘克崮：
“政府要低税免税供地供房”
不能头痛医头，脚痛医脚，要从根本上建立规范的住房保障体系。解决“蜗居”就是要保障大众最低的基本需求，即第一套住房必须保障。政府不应当从老百姓最基本的住房拿钱，开发商也不能从中拿钱，政府要低价征地，低税免税供地供房，以国企参与为主，保持基本的常规性利润率即可。
全国政协经济委员会副主任李德水：
“实行批租制和年租制相结合”
可以考虑借鉴香港土地管理制度，结合大陆的实际情况，实行批租制和年租制相结合的混合体制，降低首次拍卖的费用，同时按年征收。根据房地产租金市值评估值乘以固定租率确定年租金。这样，地方财政收入既可以持续，又能减低当前的地价。同时，我们还可以借鉴香港建立土地基金制度，即将土地批租的收入一部分归当届政府使用，留下一部分给未来的政府使用。
土地出让怎么改?
全国政协委员、经济学家厉以宁：
“土地出让给房子售价最低者”
政府可以将土地供应分为三类，分别向低收入者、中等收入者、高档住房需求者供应，建设廉租房、公租房、普通商品房和高档商品房。此外，政府可以不把土地出让给出价最高者，而是给将来房子售价最低者，并有专门机构来检查质量。
全国政协委员、中国德力西控股集团董事局主席胡成中：
“一价定生死改为多点定胜负”
现行的城市土地出让制度符合市场经济要求，但以出价最高确定中标人的方法，不可避免地导致高地价产生。要把一价定生死改为多点定胜负。建立土地招标综合评标体系，同时提前公布，做到公开透明，使房地产开发商心中有数，避免抢地行为出现。
记者观察
集体封口的地产界
本次两会，房价再度成为了“庙堂之上、江湖之远”的全民话题。
从 2月27日下午，温家宝总理与网友在线交流，坦言“我也知道所谓蜗居的滋味”后，很多代表、委员也纷纷畅谈自己的经历。3月7日，上海市委书记俞正声表示，自己不仅看过《蜗居》，还在干部会议上推荐给所有干部看。著名演员陈道明也主动向记者们表示自己也有“蜗居”时代。
在经济界小组讨论会上，全国政协委员、中国电力投资集团党组书记陆启洲为电力行业“喊冤”，“外界现在有些妖魔化我们电力行业，说我们是垄断行业、工资高，这其实是误解。”
正当陆启洲准备进一步“申冤”的时候，全国政协委员、北京兆泰房地产开发有限公司董事长穆麒茹插了一句，“你们电力行业只是被妖魔化，我们房地产行业都成了过街老鼠，人人喊打了。”顿时引发了全场的笑声。
但是本次两会，来自地产界的代表声音很弱，几乎集体封口。来自广东的崔真基代表对记者说：“现在老潘(潘石屹)都不怎么说了，我对此也不想说，几个月后再看看吧。”另一位不愿透露姓名的委员说：“地产界贡献了将近一半税收，没有哪一个国家做了这么多经济贡献的人只有如此的经济地位，算了，如今我们只有卧薪尝胆让大家先富起来。”
3月5日，温家宝总理在政府工作报告中指出：“要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。今年将抑制土地价格过快上涨。”
物业税何时征?
在国务院向人大提交的政府工作报告和预算报告草案中,虽然此前热议的物业税相关表述并未列入其中,但这依然没有影响到代表和委员们讨论的热情，尤其成为全国政协经济组辩论的核心话题之一，甚至被几位委员比喻为“达摩克利斯之剑”。
全国政协委员、清华大学教授李稻葵：
“物业税推出时机已到”
虽然物业税推出时机已经到了，但是不能简单地把物业税当作抑制房价的工具，更重要的是要研究一个机制，让业主和地方政府形成一个良性互动，让地方政府提供更好的公共服务，促进地方公共服务的改革。
物业税开征对抑制房价有一定帮助，但不能把所有的希望都寄托在物业税上，必须要改革推动高房价背后的制度弊病，而不仅仅是政策调控，从根本上为高房价解困。从国外的经验来看，物业税的主要目的不是抵制房价，它的主要目的是地方政府和居民的良性互动，是为了让地方政府有更多资金提高公共服务。
全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康：
“给政府带来稳定的不动产税收”
中国开征物业税既可以给地方政府带来稳定的不动产税收，还可抑制房地产投机，至少不会出现房价飙升的局面。目前是推行物业税改革一个很好的“时间窗口”。这一改革，首先能抑制日益严重的房地产投资和投机行为，同时将“流转领域”的收费变为“保有领域”的税收即，由过去卖地的一次性收入转变为保有的长期性收入，是一举两得的改革举措。
全国政协委员、大连万达集团董事长王健林：
“税负最终转嫁到消费者身上”
在供需关系没有改变的前提下，所有增加的税负最终都将转嫁到消费者身上，房价并不会降低，炒房也不会得到遏制。
全国政协委员、北京兆泰房地产开发有限公司董事长穆麒茹：
“单靠物业税不起作用”
物业税的出台要慎重，目前房价高是事实，单靠物业税不起作用，关键是政府要多建保障性住房。”
保障性住房如何建?
温家宝总理在政府工作报告中提出，要继续大规模实施保障性安居工程，建设保障性住房300万套。因此，保障性住房问题也成为全国政协委员们的讨论焦点。
全国政协委员、国家开发银行顾问刘克崮：
“政府要低税免税供地供房”
不能头痛医头，脚痛医脚，要从根本上建立规范的住房保障体系。解决“蜗居”就是要保障大众最低的基本需求，即第一套住房必须保障。政府不应当从老百姓最基本的住房拿钱，开发商也不能从中拿钱，政府要低价征地，低税免税供地供房，以国企参与为主，保持基本的常规性利润率即可。
全国政协经济委员会副主任李德水：
“实行批租制和年租制相结合”
可以考虑借鉴香港土地管理制度，结合大陆的实际情况，实行批租制和年租制相结合的混合体制，降低首次拍卖的费用，同时按年征收。根据房地产租金市值评估值乘以固定租率确定年租金。这样，地方财政收入既可以持续，又能减低当前的地价。同时，我们还可以借鉴香港建立土地基金制度，即将土地批租的收入一部分归当届政府使用，留下一部分给未来的政府使用。
土地出让怎么改?
全国政协委员、经济学家厉以宁：
“土地出让给房子售价最低者”
政府可以将土地供应分为三类，分别向低收入者、中等收入者、高档住房需求者供应，建设廉租房、公租房、普通商品房和高档商品房。此外，政府可以不把土地出让给出价最高者，而是给将来房子售价最低者，并有专门机构来检查质量。
全国政协委员、中国德力西控股集团董事局主席胡成中：
“一价定生死改为多点定胜负”
现行的城市土地出让制度符合市场经济要求，但以出价最高确定中标人的方法，不可避免地导致高地价产生。要把一价定生死改为多点定胜负。建立土地招标综合评标体系，同时提前公布，做到公开透明，使房地产开发商心中有数，避免抢地行为出现。
记者观察
集体封口的地产界
本次两会，房价再度成为了“庙堂之上、江湖之远”的全民话题。
从 2月27日下午，温家宝总理与网友在线交流，坦言“我也知道所谓蜗居的滋味”后，很多代表、委员也纷纷畅谈自己的经历。3月7日，上海市委书记俞正声表示，自己不仅看过《蜗居》，还在干部会议上推荐给所有干部看。著名演员陈道明也主动向记者们表示自己也有“蜗居”时代。
在经济界小组讨论会上，全国政协委员、中国电力投资集团党组书记陆启洲为电力行业“喊冤”，“外界现在有些妖魔化我们电力行业，说我们是垄断行业、工资高，这其实是误解。”
正当陆启洲准备进一步“申冤”的时候，全国政协委员、北京兆泰房地产开发有限公司董事长穆麒茹插了一句，“你们电力行业只是被妖魔化，我们房地产行业都成了过街老鼠，人人喊打了。”顿时引发了全场的笑声。
但是本次两会，来自地产界的代表声音很弱，几乎集体封口。来自广东的崔真基代表对记者说：“现在老潘(潘石屹)都不怎么说了，我对此也不想说，几个月后再看看吧。”另一位不愿透露姓名的委员说：“地产界贡献了将近一半税收，没有哪一个国家做了这么多经济贡献的人只有如此的经济地位，算了，如今我们只有卧薪尝胆让大家先富起来。”
中国社会竟是如此：房价中鲜为人知的内幕
中国房地产业中的道道坎坎实在多，人们很容易将表象当真相。将表象当真相，有人就会偷着乐!
两会期间，有代表说，房价高的实质是地价高 ，需要将地价降下来。这种说法获得代表们一片掌声!
人们普遍认为，土地是国家的，国家只要将地价降下来，房子就不贵了。事实是这样吗?人们哪，你们太不明真相了!
当然，我以前也曾经这样认为过。但“认为”只是种感觉，感觉不能作为依据，我必须找事实做佐证，为了找到佐证，在2006年底，我根据在权威的 “上海市房地产估价师协会网”上登载的2003年到2006年9月的《上海市有偿使用地块汇总表》和上海市房屋土地资源信息中心网公布的《上海市城镇房地产开发土地供应和开发利用情况向社会公布情况汇总表》，按照每一个土地出让合同号，将每一个出让地块的地点、地块面积、有偿使用方式(分挂牌出让、协议出让、项目招标出让、公开招标出让等)、土地用途(分商业用地、工业用地、商品住宅用地、城镇单一住宅用地)、实收土地出让金等逐一进行统计分析，得出了令我自己大吃一惊的结论：在房价高涨的2004年和2005年，政府部门收的土地出让金低得惊人!同时我也发现了为什么土地出让金会这么低的秘密、土地出让制度的弊端根源在哪里——我毕竟搞了十年建筑安装工程预算，九十年代初就持有上海市审计局颁发的建筑工程审计岗位证书、安装工程审计岗位证书。
本着一个工程技术人员的良知，我写了3.5万字的《弊病丛生的现行土地使用权出让制度和土地储备制度——解剖上海土地麻雀》，将发现的问题图表化，并将分析的步骤一一列出。此文在高层内参《香港传真》上全文刊登。
2007年4月初，中央电视台《新闻调查》栏目打电话给我，说他们接到举报，要来上海调查有关陆家嘴中央公寓楼盘买卖方面的问题，柴静听人介绍说我对上海房地产问题有颇多分析，就希望我能接受采访，主要让谈我对土地出让制度和土地储备制度的看法。我就在浦东东方路向城路上的一家宾馆接受了央视的采访。柴静提问，我回答。录制完毕，告诉我将在4月21日的晚上央视一套《新闻调查》时段播放。到了4月21日早晨，《新闻调查》栏目的小伙子仲伟宁打电话给我，说有关我的镜头全部删了，领导通不过。他一个劲地向我道歉，而我一个劲地说：“没有关系，没有关系，你们知道了一些真相也就可以了。”仲伟宁在电话中问： “王老师，你的心态怎么那么好?”我回答“我根本就没有指望过能播出!”
无独有偶，《经济观察报》主编仲伟志看了此文后，让我分成几篇，《经济观察报》准备分期刊登，我分成了六篇，寄给了《经济观察报》，仲伟志说改得很好。但是我很快又接到他的电邮，说是不方便登载了。
完整的《弊病丛生的现行土地使用权出让制度和土地储备制度——解剖上海土地麻雀》一文，应该将土地价并不决定房价高低、相反，是房价拖涨了地价的真相梳理清楚了，可是，这是一篇用大量表格说明问题的文章——我分析的依据《上海市有偿使用地块汇总表》、《上海市城镇房地产开发土地供应和开发利用情况向社会公布情况汇总表》就是由几千个土地出让项目组成的表格，经过我的整理，这些表格“活”了，能说话了，能说明问题了!但我不可能在博客上发表这样的表格，所以，认真的读者要信服我分析的结果，还真需要看我的全文。不过，既然条件不允许我发表表格，我就在此简单叙述一下。相信还是能达到澄清事实的目的。
(一)政府收取的土地出让金是出乎想象的低;在土地一级市场上，土地价格是出乎想象的低。
在用人民币计取土地出让金的统计数字中，2003年，上海出让土地面积6102万平方米，政府实收土地出让金91.75亿，出让每平方米土地政府收取不过 150.4元，2004年，出让6573.2万平方米，政府实收出让金140亿，平均出让金价213元，2005年，出让5941.3万平方米，实收出让金100.4亿，平均出让金单价169元，2006年1～9月，出让面积3637.2万平方米，实收出让金50.1亿，平均出让金单价137.9元。(此处统计的出让土地面积数字比《上海统计年鉴》公布的少2%，因为我将缺乏对应的土地出让金数额的出让面积项都剔除了)
在土地一级市场上(即政府直接收取土地出让金的市场上)，由于土地出让的方式分挂牌出让、协议出让、项目招标出让、公开招标出让等，每种出让方式政府收取的土地出让金都是不一样的。其中，“挂牌出让”收取的土地出让金最高，公开招标、项目招标和协议出让收取的土地出让金都很低，工业用地又比住宅用地收取的出让金低出许多。按“平均价”计，2005年“挂牌出让土地价”是3644元/m2，“协议出让土地价”是1542元/m2，“公开招标出让土地价”1363元/m2，“项目招标出让土地价”740元/m2，“邀请招标出让土地价”647元，没有前缀的“招标出让土地价”是1625元/m2，另外还有“公开招标”的特例，譬如土地出让合同 “沪房地普字(2005)040号”，是普陀区的金光北块一期配套房，土地价每平方米324元，楼面价218元。再譬如在浦江镇的六块世博会动迁基地，土地面积共67.73万平方米，土地等级为六级，土地出让合同是 “沪闵房地(2005)230、231、242、243、247、248号”，笔者在《上海市有偿使用地块一览表中》查到在这六块土地上，政府实收土地出让金总价是568.97万元人民币，再根据政府实收土地出让金是土地总价的30%的规定，计算出土地总价(也就是得地者付出的总价)是1896万，这样，每平方米的土地单价是1896/67.7=28元/m2，由于这六个地块容积率都为1，土地单价28元也就等于楼面单价28元。政府收取的土地出让金单价则是568.97/67.7=8.4元/m2。这样的土地价和土地出让金价，能说高么?低到不可想象呵!
2004年，地处黄金地段的老西门和豫园的“城镇单一住宅用地”的“协议出让”楼面价只有每平方米112.5元、67.7元，土地单价 274.5元、 161.1元，出让土地面积分别是9.4万平方米和14.9万平方米(合同号：黄房地【2004】57号、64号，土地单价根据政府实收出让金单价是土地单价的30%计算，政府实收出让金是773.7万和721.8万元)，这样便宜的土地价，不知道这些位于中心区中的核心区的拆迁户的拆迁补贴是多少?在这 23.33万平方米 “城镇单一住宅用地”上造的房子，又会以什么价格卖出去?
为了招商引资，上海的工业地价是很便宜的——到2006年上半年，上海八级、九级地段的工业用地协议出让单价有的还不到90元(楼面价)，普遍是133元(楼面价)、175元(楼面价)，最多200元(楼面价)
(二)人们所说的“地价高”到底是怎么回事?
关于“地价高”的问题，我们必须将最后得地造房子的房地产商和最初从政府手中转让到土地的房地产商分开，能从政府手中用很便宜的价钱转让到土地的，往往不是最终造房子的。我有个朋友属于“最后造房子”的房地产商，他告诉我，他造房子用的地，都是转卖过三、四次了;有的房地产商造房用地，是经转卖了五、六次，地价对于他们，当然是太贵了。我这个朋友还说，他不会做直接从政府手中得地的梦。即使土地转卖了三、四次，他还是有赚的。
房价涨带动了地价涨是假象，从2006年上海市房屋土地资源信息中心传来的数据这样显示：与飞涨的房价相比，地价上涨是不足道的。2003年5 月，与南京路永安公司只隔一条马路的九江路福建中路6713平方米商业用地出让，每平方米楼面价6252元人民币;2005年9月，与大世界只隔二条马路的金陵东路西藏路3998平方米商业用地出让，每平方米楼面价6631元人民币，两年多时间内，上海最繁华商业地段的商业地价就只上涨了6%!而这两年多的时间里，住宅房价上涨了多少?当然地价的确在涨，那主要是“挂牌出让”的土地价在涨。但挂牌出让的土地仅占2004年、2005年上海市政府对房地产业土地供应面积的5%、11%!因此，起码2006年的房价上涨是没有理由从“土地上涨”中找借口的!
由于地价对于房产开发的影响是滞后的，2006年前后还在使用前几年置下的低价地的房地产商，他们喊“地价涨”，是为进一步涨房价找借口。
不明真相的人说“地价上涨影响房价”，其实把因果关系搞颠倒了——总是先涨房价，再涨地价的。没看到还未等土地“升值”，房价就上蹿得老高了!
这两年的土地价我是没有作统计分析，因为从2003年到2006年我做了这么详细的计算，有关方面就是不理你，我也不劳神了，反正已有的计算足够能说明问题了。
大家今天知道了政府供应的土地非但不贵而且还是“超低价”，然而土地一级市场的“超低价”并非是为市民“超低”的，土地一级市场的“超低价”的存在只是为了让房地产商中的“凤毛麟角”将从一级市场得来土地能炒卖出个好价钱，同时又能使土地转让市场四茬五茬的接盘者多少也有点钱赚。至于买房者，注定是被宰的。
如果不是这样，那么，一级市场上的土地有什么理由这么便宜?
(三)土地出让金分“桌面上的”和“桌面下的”两部分
现行的土地出让制度是照搬香港的。在香港，这个制度为港英政府的财政收入服务，谁出价高谁得地，土地出让金就是一次收取整个出让期限内各个年度地租的贴现值总和。在内地，这个制度主要为相关利益者服务，这个制度的核心不在于收取出让金本身，而在于要收取“出让土地使有权过程中产生的‘交易费用’”，因此，土地出让金分为“桌面上的”和“桌面下的”两部分。
在我们这里，土地出让如同其他国有资产出让一样，买卖双方都在算两笔账。一笔账是土地(国有资产)本身值多少钱，一笔账是要得到这块土地(这笔国有资产)的使用权需要付多少“交易费用”。即账面价格(有没有低估暂且不管)和交易价格。这两部分价格合计就构成国有土地或国有资产出让的全部价格。在市场经济发达国家发达地区，这两笔账是一会事，土地所值(资产所值)就等于为了得这块土地(这笔资产)所需要支付的，而我们这里，一笔生意就必须算两笔账。因为两笔账的“落入口袋”不一样。在香港，全部土地出让金归香港政府，在我们这里，是“桌面上的”出让金归政府财政，“桌面下的”归谁则除了“案发”，只有天晓得。
在香港，政府掌握出让土地使用权的权利，但谁来承让土地使用权，由市场来说话，由“出价”来说话，出价高者得地，天经地义。在内地，政府不但掌握出让土地使用权的权利，还掌握“由谁来受让土地使用权”的决定权。这两个权利哪个大?当然后一个大!那怎样得到后一个权利?一靠“关系”，二才是“金钱”。因为中国凡能在生意场上称得上“关系”的，这“关系”的价值往往远不够用金钱来衡量!
话说回来，“关系”是比金钱金贵，但金钱也能换来“关系”。所以，才有“桌面下”的交易。
因为存在桌面下的交易，桌面上的交易价格才“看起来很便宜”。“少收土地出让金”少收的是进入财政的部分，少收的是“桌面上”的部分，另有“桌面下”的部分、进入“关系”口袋的部分是不见阳光的。那得地者会“亏”吗?才不会。需要得地的商人非常精确地掌握着与政府打交道的得失分寸：本来得一块地应该花消 1000万元，其中30%是缴纳土地出让金，70%是支付开发成本;经过“操作”，“桌面上”交200万土地出让金，“桌面上”交467万开发成本，“桌面下”的“交易费用”233万，房地产商总计化900万就得到了土地，整整省去10%的得地费用，还落得皆大欢喜。而官方宣布的中标价是667万：30% 的土地出让金是200万，70%的开发成本是467万，全都上缴政府有关部门，真是天衣无缝。若问为什么是这个中标价?你管得着吗!
那些栽在“土地”上的官员，不就是这么“栽”的吗?我承认我没有证据，官方没有具体公布过“栽倒”的官员“栽”的过程，然而我是根据数据在怀疑，由怀疑导出我这样的推理。
(四)政府官员和房地产商怎样分好处的?
政府从“土地使用权利出让”中得到了土地出让金，但更重要的是官员个人来自得到了得地者——主要是房地产商支付的不进入财政的 “得地权利交易费”，这两项就是内地政府和政府官员在“土地使用权利出让”中的全部所得。房地产商也有所得，他实际交付的土地费用比应该交付的要少，这也是房地产商的一种所得，但这决不是房地产商从现有土地制度中的主要得益之处，房地产商的主要得益之处是：有转让、抵押、出租土地使用权的权利，即有着炒卖土地包括炒卖土地上附着物——房产的权利。
虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》给了土地转让以限制，限制条件是“属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件”。但是，法律条文是敌不过房地产商的智慧的，现在有几个房地产商是在转让房产地产的?他们是“转让房地产公司”!房地产公司大多是项目工程公司，转让了公司就等于转让了项目工程;转让房产地产等具体工程还要交土地增值税，转让公司连土地增值税都免去了——全部归地方政府所得的、房地产业缴纳比例达70%的土地增值税，偏偏是地方政府最不肯积极收取的税收!1999年到2005年，全国的地方税务局总共只收到 298.4亿土地增值税，并且47%是2005年这一年缴纳的!而298.4亿土地增值税只占同期地方税收40769.4亿的0.7%(见国家税务总局网站→政务公开→税收统计)，298.4亿中属于房地产业支付的大约还只有200亿。
2006年12月31日，国务院颁布第483号令修改土地使用税率，这个修改让外资企业用地税率与内资企业用地税率得到了统一，但由于房地产业缴纳的城镇土地使用税不过占整个土地使用税的4%，即使修改后城镇土地使用税率比原先提高两倍，城镇土地使用税提高部分的承担主体95%以上仍是非房地产企业。
政府之所以不忍收房地产业的税费、政府之所以给房地产商炒卖土地炒卖房产的权利，在于最初几代房地产商与政府有着千丝万缕的情意，政府官员利益与房地产商的利益已经是“一荣俱荣、一损俱损”了。
在上海的土地出让中，还有一种让房地产商“靠政策得地”的说法。这是怎么操作的呢?出让土地面积分为“项目建设用地面积”和“代征地面积”。所谓代征地，是不属于项目建设用地的附带征地，是应政府需要而“代征”，其用途多属于“公共用地”。本来，土地出让总价是按项目建设用地面积计算的，开发商需要的只是项目建设用地;但你要得到建设用地，就要在代征地上承担土地开发费用，开发后的土地仍归政府。所谓“靠政策得地”，就是你得答应为政府免费开发一块土地，政府才会根据这个政策给你需要的一块土地。而房地产商开发“代征地”则是盼望“行得春风有夏雨”，盼望政府的回报能超过房地产商在代征地上付出的“开发费用”。
这也能称为市场?很难。
但我们因此理解了政府不愿多收房地产商税费的经济学意义——本来就不是市场交易，怎么能要求这个交易按市场规律办事?
不是市场交易，房价地价上涨的借口就被釜底抽薪。
(五)是中国法律在支持中国房价的暴涨
国务院第55号令第四条赋予“取得土地使用权的土地使用者”“其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动”的权利，《物权法》第一百四十三条这样制订：“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押。”这就颠覆了罗马法系中使用权者不得有处分权的规定。处分权是所有权四项基本权能(占有、使用、收益和处分)的核心，处分权包括了转让、出租、抵押、赠与、继承、销售、封存、丢弃等权利。国务院第55号令和物权法第一百四十三条使我国的土地使用权受让者具备了处分权，使用权就成了事实上的“有期限的所有权”。我国的土地出让制度就成了允许和鼓励土地炒卖、允许和鼓励不动产炒卖的制度——“炒卖”皆因“处分权”而来——如果没有转租权、转让权、抵押权等“处分权”，土地就不可能通过土地使用权利的交易而增值，土地使用权也就不过是实物意义上的对土地的“使用”而已。
使用权人兼拥有处分权，这在西方法律制度中几乎是没有先例的。公元六世纪制定的《法学总论》即罗马私法第五篇中明确规定：“使用权人不能把使用权出卖、出租或无偿让与他人”;《法国民法典》第631条规定：“使用权人不得出租或出让其权利于他人。”;《德国民法典》第1080条条文是：“用益权不得转让。”“用益权既不得抵押，也不得用作担保或者再设定用益权。”用益权是所有权的组成部分，是比使用权内容更广的一种权利，用益权不得转让抵押，使用权更谈不上转让抵押了。
为什么呢?因为“转让、出租、抵押”这些“处分权”才构成了所有权中的核心权利。当所有权者把使用权出让后，使用权者行使“转让、出租、抵押” 权利势必会削弱所有权者的权益!试想，如果是你的房子出租给别人后被别人转租出去、你的房子出租给别人后被别人抵押了，你作为所有者，你的利益不是被削弱、被侵犯了吗?所以，民法法系都明文禁止对“使用权”这个权利的出租、抵押、转让。普通法法系的英国法律允许不动产承租人对不动产的转租转让，但大多数不动产所有者却通过立契约的形式禁止承租人转租转让，即不让出租权、抵押权、转让权来削弱自己的所有权。
然而，西方法律制度中对使用权人的权限限制，到了我们这里是反其道而行之。使用权=有期限的所有权，就是我国土地使用权出让制度的实质。并且这种有期限的所有权在我国还被提前兑现——我国规定房地产企业完成房地产开发投资25%就能动用转让权，国外的惯例是土地承租人在完成全部建筑物以前，不得转让土地使用权——因为房产和地产不能分割交易。
所以，我国的土地使用权出让制度就是由土地使用者动用“处分权”来“处分”使用权的制度，是让“使用权”为“处分权”服务的制度。而我国房价的暴涨，就是因为土地使用权被土地使用者“处分”而造成的不可避免的、必然的恶果。
自从二十世纪最后十年中国的特大城市上海移植了香港土地制度中的核心部分——批租出让土地使用权、并准许转让、抵押、转租土地使用权开始，中国的城市就都步入了高房价、高地价的陷阱——土地炒卖就是由于土地的使用权者具有了对土地使用权的出租权、抵押权、转让权所致，而在市场经济的鼻祖西方国家，公有土地国家不准这么做，私人土地业主一般不会同意这么做。也因此，这些国家“市场化”了几百年，老百姓的住宅用地价并没有因为“市场化”而“化”上去。
必须指出，当十九世纪精于法律的港英政府制订了把出租权、抵押权、转让权全都出让的土地使用权出让制度，港英政府的殖民心态就曝露无遗——正是因为他们出让的土地本来就是中国“出借”给他们的，他们不会对真正的土地主人负责，在使用权与所有权分离的前提下，让使用权人能同时具有对使用权的出租、抵押、转让等“处分权利”，这正是港英当局用法律形式对炒卖地产者提供的“炒卖权”保障——所以香港的房价地价都很高呀!
这个制度移植到我们这里，自然也导致了我们这里的房价飙升。于是我们不得不问：我们移植这个制度是为了什么?就为了侵害土地所有权人——全体人民的利益?就是为了方便一部分房地产商炒卖土地炒卖房屋?逻辑很难解释得通。
两会期间，有代表说，房价高的实质是地价高 ，需要将地价降下来。这种说法获得代表们一片掌声!
人们普遍认为，土地是国家的，国家只要将地价降下来，房子就不贵了。事实是这样吗?人们哪，你们太不明真相了!
当然，我以前也曾经这样认为过。但“认为”只是种感觉，感觉不能作为依据，我必须找事实做佐证，为了找到佐证，在2006年底，我根据在权威的 “上海市房地产估价师协会网”上登载的2003年到2006年9月的《上海市有偿使用地块汇总表》和上海市房屋土地资源信息中心网公布的《上海市城镇房地产开发土地供应和开发利用情况向社会公布情况汇总表》，按照每一个土地出让合同号，将每一个出让地块的地点、地块面积、有偿使用方式(分挂牌出让、协议出让、项目招标出让、公开招标出让等)、土地用途(分商业用地、工业用地、商品住宅用地、城镇单一住宅用地)、实收土地出让金等逐一进行统计分析，得出了令我自己大吃一惊的结论：在房价高涨的2004年和2005年，政府部门收的土地出让金低得惊人!同时我也发现了为什么土地出让金会这么低的秘密、土地出让制度的弊端根源在哪里——我毕竟搞了十年建筑安装工程预算，九十年代初就持有上海市审计局颁发的建筑工程审计岗位证书、安装工程审计岗位证书。
本着一个工程技术人员的良知，我写了3.5万字的《弊病丛生的现行土地使用权出让制度和土地储备制度——解剖上海土地麻雀》，将发现的问题图表化，并将分析的步骤一一列出。此文在高层内参《香港传真》上全文刊登。
2007年4月初，中央电视台《新闻调查》栏目打电话给我，说他们接到举报，要来上海调查有关陆家嘴中央公寓楼盘买卖方面的问题，柴静听人介绍说我对上海房地产问题有颇多分析，就希望我能接受采访，主要让谈我对土地出让制度和土地储备制度的看法。我就在浦东东方路向城路上的一家宾馆接受了央视的采访。柴静提问，我回答。录制完毕，告诉我将在4月21日的晚上央视一套《新闻调查》时段播放。到了4月21日早晨，《新闻调查》栏目的小伙子仲伟宁打电话给我，说有关我的镜头全部删了，领导通不过。他一个劲地向我道歉，而我一个劲地说：“没有关系，没有关系，你们知道了一些真相也就可以了。”仲伟宁在电话中问： “王老师，你的心态怎么那么好?”我回答“我根本就没有指望过能播出!”
无独有偶，《经济观察报》主编仲伟志看了此文后，让我分成几篇，《经济观察报》准备分期刊登，我分成了六篇，寄给了《经济观察报》，仲伟志说改得很好。但是我很快又接到他的电邮，说是不方便登载了。
完整的《弊病丛生的现行土地使用权出让制度和土地储备制度——解剖上海土地麻雀》一文，应该将土地价并不决定房价高低、相反，是房价拖涨了地价的真相梳理清楚了，可是，这是一篇用大量表格说明问题的文章——我分析的依据《上海市有偿使用地块汇总表》、《上海市城镇房地产开发土地供应和开发利用情况向社会公布情况汇总表》就是由几千个土地出让项目组成的表格，经过我的整理，这些表格“活”了，能说话了，能说明问题了!但我不可能在博客上发表这样的表格，所以，认真的读者要信服我分析的结果，还真需要看我的全文。不过，既然条件不允许我发表表格，我就在此简单叙述一下。相信还是能达到澄清事实的目的。
(一)政府收取的土地出让金是出乎想象的低;在土地一级市场上，土地价格是出乎想象的低。
在用人民币计取土地出让金的统计数字中，2003年，上海出让土地面积6102万平方米，政府实收土地出让金91.75亿，出让每平方米土地政府收取不过 150.4元，2004年，出让6573.2万平方米，政府实收出让金140亿，平均出让金价213元，2005年，出让5941.3万平方米，实收出让金100.4亿，平均出让金单价169元，2006年1～9月，出让面积3637.2万平方米，实收出让金50.1亿，平均出让金单价137.9元。(此处统计的出让土地面积数字比《上海统计年鉴》公布的少2%，因为我将缺乏对应的土地出让金数额的出让面积项都剔除了)
在土地一级市场上(即政府直接收取土地出让金的市场上)，由于土地出让的方式分挂牌出让、协议出让、项目招标出让、公开招标出让等，每种出让方式政府收取的土地出让金都是不一样的。其中，“挂牌出让”收取的土地出让金最高，公开招标、项目招标和协议出让收取的土地出让金都很低，工业用地又比住宅用地收取的出让金低出许多。按“平均价”计，2005年“挂牌出让土地价”是3644元/m2，“协议出让土地价”是1542元/m2，“公开招标出让土地价”1363元/m2，“项目招标出让土地价”740元/m2，“邀请招标出让土地价”647元，没有前缀的“招标出让土地价”是1625元/m2，另外还有“公开招标”的特例，譬如土地出让合同 “沪房地普字(2005)040号”，是普陀区的金光北块一期配套房，土地价每平方米324元，楼面价218元。再譬如在浦江镇的六块世博会动迁基地，土地面积共67.73万平方米，土地等级为六级，土地出让合同是 “沪闵房地(2005)230、231、242、243、247、248号”，笔者在《上海市有偿使用地块一览表中》查到在这六块土地上，政府实收土地出让金总价是568.97万元人民币，再根据政府实收土地出让金是土地总价的30%的规定，计算出土地总价(也就是得地者付出的总价)是1896万，这样，每平方米的土地单价是1896/67.7=28元/m2，由于这六个地块容积率都为1，土地单价28元也就等于楼面单价28元。政府收取的土地出让金单价则是568.97/67.7=8.4元/m2。这样的土地价和土地出让金价，能说高么?低到不可想象呵!
2004年，地处黄金地段的老西门和豫园的“城镇单一住宅用地”的“协议出让”楼面价只有每平方米112.5元、67.7元，土地单价 274.5元、 161.1元，出让土地面积分别是9.4万平方米和14.9万平方米(合同号：黄房地【2004】57号、64号，土地单价根据政府实收出让金单价是土地单价的30%计算，政府实收出让金是773.7万和721.8万元)，这样便宜的土地价，不知道这些位于中心区中的核心区的拆迁户的拆迁补贴是多少?在这 23.33万平方米 “城镇单一住宅用地”上造的房子，又会以什么价格卖出去?
为了招商引资，上海的工业地价是很便宜的——到2006年上半年，上海八级、九级地段的工业用地协议出让单价有的还不到90元(楼面价)，普遍是133元(楼面价)、175元(楼面价)，最多200元(楼面价)
(二)人们所说的“地价高”到底是怎么回事?
关于“地价高”的问题，我们必须将最后得地造房子的房地产商和最初从政府手中转让到土地的房地产商分开，能从政府手中用很便宜的价钱转让到土地的，往往不是最终造房子的。我有个朋友属于“最后造房子”的房地产商，他告诉我，他造房子用的地，都是转卖过三、四次了;有的房地产商造房用地，是经转卖了五、六次，地价对于他们，当然是太贵了。我这个朋友还说，他不会做直接从政府手中得地的梦。即使土地转卖了三、四次，他还是有赚的。
房价涨带动了地价涨是假象，从2006年上海市房屋土地资源信息中心传来的数据这样显示：与飞涨的房价相比，地价上涨是不足道的。2003年5 月，与南京路永安公司只隔一条马路的九江路福建中路6713平方米商业用地出让，每平方米楼面价6252元人民币;2005年9月，与大世界只隔二条马路的金陵东路西藏路3998平方米商业用地出让，每平方米楼面价6631元人民币，两年多时间内，上海最繁华商业地段的商业地价就只上涨了6%!而这两年多的时间里，住宅房价上涨了多少?当然地价的确在涨，那主要是“挂牌出让”的土地价在涨。但挂牌出让的土地仅占2004年、2005年上海市政府对房地产业土地供应面积的5%、11%!因此，起码2006年的房价上涨是没有理由从“土地上涨”中找借口的!
由于地价对于房产开发的影响是滞后的，2006年前后还在使用前几年置下的低价地的房地产商，他们喊“地价涨”，是为进一步涨房价找借口。
不明真相的人说“地价上涨影响房价”，其实把因果关系搞颠倒了——总是先涨房价，再涨地价的。没看到还未等土地“升值”，房价就上蹿得老高了!
这两年的土地价我是没有作统计分析，因为从2003年到2006年我做了这么详细的计算，有关方面就是不理你，我也不劳神了，反正已有的计算足够能说明问题了。
大家今天知道了政府供应的土地非但不贵而且还是“超低价”，然而土地一级市场的“超低价”并非是为市民“超低”的，土地一级市场的“超低价”的存在只是为了让房地产商中的“凤毛麟角”将从一级市场得来土地能炒卖出个好价钱，同时又能使土地转让市场四茬五茬的接盘者多少也有点钱赚。至于买房者，注定是被宰的。
如果不是这样，那么，一级市场上的土地有什么理由这么便宜?
(三)土地出让金分“桌面上的”和“桌面下的”两部分
现行的土地出让制度是照搬香港的。在香港，这个制度为港英政府的财政收入服务，谁出价高谁得地，土地出让金就是一次收取整个出让期限内各个年度地租的贴现值总和。在内地，这个制度主要为相关利益者服务，这个制度的核心不在于收取出让金本身，而在于要收取“出让土地使有权过程中产生的‘交易费用’”，因此，土地出让金分为“桌面上的”和“桌面下的”两部分。
在我们这里，土地出让如同其他国有资产出让一样，买卖双方都在算两笔账。一笔账是土地(国有资产)本身值多少钱，一笔账是要得到这块土地(这笔国有资产)的使用权需要付多少“交易费用”。即账面价格(有没有低估暂且不管)和交易价格。这两部分价格合计就构成国有土地或国有资产出让的全部价格。在市场经济发达国家发达地区，这两笔账是一会事，土地所值(资产所值)就等于为了得这块土地(这笔资产)所需要支付的，而我们这里，一笔生意就必须算两笔账。因为两笔账的“落入口袋”不一样。在香港，全部土地出让金归香港政府，在我们这里，是“桌面上的”出让金归政府财政，“桌面下的”归谁则除了“案发”，只有天晓得。
在香港，政府掌握出让土地使用权的权利，但谁来承让土地使用权，由市场来说话，由“出价”来说话，出价高者得地，天经地义。在内地，政府不但掌握出让土地使用权的权利，还掌握“由谁来受让土地使用权”的决定权。这两个权利哪个大?当然后一个大!那怎样得到后一个权利?一靠“关系”，二才是“金钱”。因为中国凡能在生意场上称得上“关系”的，这“关系”的价值往往远不够用金钱来衡量!
话说回来，“关系”是比金钱金贵，但金钱也能换来“关系”。所以，才有“桌面下”的交易。
因为存在桌面下的交易，桌面上的交易价格才“看起来很便宜”。“少收土地出让金”少收的是进入财政的部分，少收的是“桌面上”的部分，另有“桌面下”的部分、进入“关系”口袋的部分是不见阳光的。那得地者会“亏”吗?才不会。需要得地的商人非常精确地掌握着与政府打交道的得失分寸：本来得一块地应该花消 1000万元，其中30%是缴纳土地出让金，70%是支付开发成本;经过“操作”，“桌面上”交200万土地出让金，“桌面上”交467万开发成本，“桌面下”的“交易费用”233万，房地产商总计化900万就得到了土地，整整省去10%的得地费用，还落得皆大欢喜。而官方宣布的中标价是667万：30% 的土地出让金是200万，70%的开发成本是467万，全都上缴政府有关部门，真是天衣无缝。若问为什么是这个中标价?你管得着吗!
那些栽在“土地”上的官员，不就是这么“栽”的吗?我承认我没有证据，官方没有具体公布过“栽倒”的官员“栽”的过程，然而我是根据数据在怀疑，由怀疑导出我这样的推理。
(四)政府官员和房地产商怎样分好处的?
政府从“土地使用权利出让”中得到了土地出让金，但更重要的是官员个人来自得到了得地者——主要是房地产商支付的不进入财政的 “得地权利交易费”，这两项就是内地政府和政府官员在“土地使用权利出让”中的全部所得。房地产商也有所得，他实际交付的土地费用比应该交付的要少，这也是房地产商的一种所得，但这决不是房地产商从现有土地制度中的主要得益之处，房地产商的主要得益之处是：有转让、抵押、出租土地使用权的权利，即有着炒卖土地包括炒卖土地上附着物——房产的权利。
虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》给了土地转让以限制，限制条件是“属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件”。但是，法律条文是敌不过房地产商的智慧的，现在有几个房地产商是在转让房产地产的?他们是“转让房地产公司”!房地产公司大多是项目工程公司，转让了公司就等于转让了项目工程;转让房产地产等具体工程还要交土地增值税，转让公司连土地增值税都免去了——全部归地方政府所得的、房地产业缴纳比例达70%的土地增值税，偏偏是地方政府最不肯积极收取的税收!1999年到2005年，全国的地方税务局总共只收到 298.4亿土地增值税，并且47%是2005年这一年缴纳的!而298.4亿土地增值税只占同期地方税收40769.4亿的0.7%(见国家税务总局网站→政务公开→税收统计)，298.4亿中属于房地产业支付的大约还只有200亿。
2006年12月31日，国务院颁布第483号令修改土地使用税率，这个修改让外资企业用地税率与内资企业用地税率得到了统一，但由于房地产业缴纳的城镇土地使用税不过占整个土地使用税的4%，即使修改后城镇土地使用税率比原先提高两倍，城镇土地使用税提高部分的承担主体95%以上仍是非房地产企业。
政府之所以不忍收房地产业的税费、政府之所以给房地产商炒卖土地炒卖房产的权利，在于最初几代房地产商与政府有着千丝万缕的情意，政府官员利益与房地产商的利益已经是“一荣俱荣、一损俱损”了。
在上海的土地出让中，还有一种让房地产商“靠政策得地”的说法。这是怎么操作的呢?出让土地面积分为“项目建设用地面积”和“代征地面积”。所谓代征地，是不属于项目建设用地的附带征地，是应政府需要而“代征”，其用途多属于“公共用地”。本来，土地出让总价是按项目建设用地面积计算的，开发商需要的只是项目建设用地;但你要得到建设用地，就要在代征地上承担土地开发费用，开发后的土地仍归政府。所谓“靠政策得地”，就是你得答应为政府免费开发一块土地，政府才会根据这个政策给你需要的一块土地。而房地产商开发“代征地”则是盼望“行得春风有夏雨”，盼望政府的回报能超过房地产商在代征地上付出的“开发费用”。
这也能称为市场?很难。
但我们因此理解了政府不愿多收房地产商税费的经济学意义——本来就不是市场交易，怎么能要求这个交易按市场规律办事?
不是市场交易，房价地价上涨的借口就被釜底抽薪。
(五)是中国法律在支持中国房价的暴涨
国务院第55号令第四条赋予“取得土地使用权的土地使用者”“其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动”的权利，《物权法》第一百四十三条这样制订：“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押。”这就颠覆了罗马法系中使用权者不得有处分权的规定。处分权是所有权四项基本权能(占有、使用、收益和处分)的核心，处分权包括了转让、出租、抵押、赠与、继承、销售、封存、丢弃等权利。国务院第55号令和物权法第一百四十三条使我国的土地使用权受让者具备了处分权，使用权就成了事实上的“有期限的所有权”。我国的土地出让制度就成了允许和鼓励土地炒卖、允许和鼓励不动产炒卖的制度——“炒卖”皆因“处分权”而来——如果没有转租权、转让权、抵押权等“处分权”，土地就不可能通过土地使用权利的交易而增值，土地使用权也就不过是实物意义上的对土地的“使用”而已。
使用权人兼拥有处分权，这在西方法律制度中几乎是没有先例的。公元六世纪制定的《法学总论》即罗马私法第五篇中明确规定：“使用权人不能把使用权出卖、出租或无偿让与他人”;《法国民法典》第631条规定：“使用权人不得出租或出让其权利于他人。”;《德国民法典》第1080条条文是：“用益权不得转让。”“用益权既不得抵押，也不得用作担保或者再设定用益权。”用益权是所有权的组成部分，是比使用权内容更广的一种权利，用益权不得转让抵押，使用权更谈不上转让抵押了。
为什么呢?因为“转让、出租、抵押”这些“处分权”才构成了所有权中的核心权利。当所有权者把使用权出让后，使用权者行使“转让、出租、抵押” 权利势必会削弱所有权者的权益!试想，如果是你的房子出租给别人后被别人转租出去、你的房子出租给别人后被别人抵押了，你作为所有者，你的利益不是被削弱、被侵犯了吗?所以，民法法系都明文禁止对“使用权”这个权利的出租、抵押、转让。普通法法系的英国法律允许不动产承租人对不动产的转租转让，但大多数不动产所有者却通过立契约的形式禁止承租人转租转让，即不让出租权、抵押权、转让权来削弱自己的所有权。
然而，西方法律制度中对使用权人的权限限制，到了我们这里是反其道而行之。使用权=有期限的所有权，就是我国土地使用权出让制度的实质。并且这种有期限的所有权在我国还被提前兑现——我国规定房地产企业完成房地产开发投资25%就能动用转让权，国外的惯例是土地承租人在完成全部建筑物以前，不得转让土地使用权——因为房产和地产不能分割交易。
所以，我国的土地使用权出让制度就是由土地使用者动用“处分权”来“处分”使用权的制度，是让“使用权”为“处分权”服务的制度。而我国房价的暴涨，就是因为土地使用权被土地使用者“处分”而造成的不可避免的、必然的恶果。
自从二十世纪最后十年中国的特大城市上海移植了香港土地制度中的核心部分——批租出让土地使用权、并准许转让、抵押、转租土地使用权开始，中国的城市就都步入了高房价、高地价的陷阱——土地炒卖就是由于土地的使用权者具有了对土地使用权的出租权、抵押权、转让权所致，而在市场经济的鼻祖西方国家，公有土地国家不准这么做，私人土地业主一般不会同意这么做。也因此，这些国家“市场化”了几百年，老百姓的住宅用地价并没有因为“市场化”而“化”上去。
必须指出，当十九世纪精于法律的港英政府制订了把出租权、抵押权、转让权全都出让的土地使用权出让制度，港英政府的殖民心态就曝露无遗——正是因为他们出让的土地本来就是中国“出借”给他们的，他们不会对真正的土地主人负责，在使用权与所有权分离的前提下，让使用权人能同时具有对使用权的出租、抵押、转让等“处分权利”，这正是港英当局用法律形式对炒卖地产者提供的“炒卖权”保障——所以香港的房价地价都很高呀!
这个制度移植到我们这里，自然也导致了我们这里的房价飙升。于是我们不得不问：我们移植这个制度是为了什么?就为了侵害土地所有权人——全体人民的利益?就是为了方便一部分房地产商炒卖土地炒卖房屋?逻辑很难解释得通。